ПРАКТИКА ПРИМЕНЕНИЯ ПРИНЦИПОВ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА В ПРОЕКТАХ КОМПЛЕКСНОГО РАЗВИТИЯ НА ТЕРРИТОРИИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

THE PRACTICE OF APPLYING THE PRINCIPLES OF LEGISLATION IN INTEGRATED DEVELOPMENT PROJECTS IN THE RUSSIAN FEDERATION

Klimova Tatyana Aleksandrovna

Second-year student at the Institute of Master's and Distance Learning Saratov State Law Academy,

Russia, Saratov

АННОТАЦИЯ

Статья посвящена анализу понятия «комплексное развитие территорий», введенного в Градостроительный кодекс Российской Федерации в 2016 году. В работе рассматриваются аспекты развития законодательных механизмов, касающихся территориального планирования и застройки, а также детализируются новые положения о комплексном развитии территорий, появившиеся в Кодексе. Особое внимание уделяется различиям между инициативами правообладателей и органов местного самоуправления в процессе реализации комплексного развития территорий.

ABSTRACT

This article analyzes the concept of "integrated territorial development," introduced into the Urban Development Code of the Russian Federation in 2016. The paper examines aspects of the development of legislative mechanisms related to territorial planning and development, and details the new provisions on integrated territorial development introduced in the Code. Particular attention is given to the differences between the initiatives of rights holders and local governments in implementing integrated territorial development.

Ключевые слова: градостроительный кодекс, комплексное развитие территорий, законодательство, нормы, проекты, принципы, механизмы, население, развитие, территории, практика, земельный участок, градостроительство, инфраструктура, экология, природа, правоотношения, государство.

Keywords: urban development code, integrated development of territories, legislation, norms, projects, principles, mechanisms, population, development, territories, practice, land plot, urban development, infrastructure, ecology, nature, legal relations, state.

Понятие «комплексное развитие территории» было включено в Градостроительный кодекс РФ в 2016 г. Ранее в законодательстве уже присутствовали механизмы, касающиеся развития территорий, при этом в 2016 г. помимо понятия КРТ в Кодекс были включены положения о комплексном развитии территории по инициативе правообладателей и положения о комплексном развитии территории по инициативе органов местного самоуправления.

30 декабря 2020 г. Градостроительный кодекс был дополнен главой 10, посвященной комплексному развитию территорий. Это было сделано в целях совершенствования института КРТ путем замены прежних норм, регулировавших комплексное развитие территорий, новыми, разработанными с учетом опыта реализации проектов КРТ [8].

В течение последних 10 лет Российская Федерация сталкивается с необходимостью модернизации и повышения эффективности использования существующего пространства населенных пунктов. Практика применения законодательства о комплексном развитии территорий в РФ, регламентированная 10 главой Градостроительного кодекса, регулирует реновацию и инфраструктурное строительство.

Институт комплексного развития территории за последние годы превратился из экспериментального механизма в один из ключевых инструментов публичного управления развитием застроенных и незастроенных территорий. Его активное применение органами государственной власти и органами местного самоуправления обусловлено одновременно задачами реновации застроенных кварталов, редевелопмента промышленных зон и реализации крупных инвестиционно-строительных проектов.

Вместе с тем правовая природа КРТ до настоящего времени остаётся предметом дискуссий как в доктрине, так и в правоприменительной практике. Нередко КРТ ошибочно воспринимается либо как разновидность территориальной зоны, либо как самостоятельный вид разрешённого использования земельных участков, что порождает существенные правовые риски при подготовке и реализации градостроительных проектов [9].

В связи с резким скачком роста населения в больших городах и необходимостью повышения качества жизни граждан возникает потребность во внедрении проектов комплексного развития территорий. Несмотря на необходимость внедрения, такие проекты требуют тщательного правового регулирования поскольку их эффективность напрямую зависит от полноты применения основополагающих принципов действующего законодательства.

Принципы законодательства являются основополагающими положениями, которые определяют направление развития правового регулирования и правоприменения. В сфере комплексного развития можно выделить ряд ключевых принципов:

1. Приоритет публичных интересов;
2. Комплексность и многофункциональность;
3. Устойчивое развитие и охрана окружающей среды;
4. Эффективность и целевое использование средств;
5. Правовая определенность и стабильность.

Принцип приоритета публичных интересов в Комплексном развитии территорий (КРТ) означает, что государственные и муниципальные задачи (инфраструктура, благоустройство) превалируют над частными интересами собственников. Это позволяет сносить дома и изымать участки (при компенсации) ради городской застройки, если это соответствует планам развития [2].

С точки зрения земельных правоотношений принцип приоритета публичных интересов проявляется в возможности изъятия земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в соответствии с Федеральным законом от 05.04.2013 №43-ФЗ «Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации – городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Стоит отметить, что собственникам гарантируется обязательное уведомление, выплата компенсации и иные гарантии.

Например, во многих субъектах Российской Федерации, проекты КРТ жилой застройки направлены на расселение ветхого и аварийного жилья. Несмотря на то, что это влечет изъятие частной собственности, оно осуществляется в целях безопасности и улучшения жилищных условий жителей. Так же проекты КРТ могут предусматривать реорганизацию устаревших промышленных территорий. В таких случаях публичный интерес проявляется в повышении экологической безопасности, создании рабочих мест в современных секторах экономики.

Принцип комплексности и многофункциональности предполагает развитие территорий как единый процесс, учитывающих потребности всех будущих жителей и пользователей. Одним из инструментов работы данного принципа является участие различных ведомств и организаций, то есть полное межведомственное взаимодействие. Например, планирование строительства и реконструкции одновременно с жилой и коммерческой застройкой и реконструкции инженерной (водоснабжение, канализация, энергоснабжение и т.д.), транспортной и социальной инфраструктуры

Так же стоит отметить, что в проектах часто преобладает жилая застройка, при том, создание объектов социальной и коммерческой инфраструктуры отстает. Создание полной и функциональной инфраструктуры требует значительных инвестиций, но частные инвесторы не готовы брать на себя полную нагрузку по строительству объектов, относящиеся к государственной или муниципальной собственности.

Как варианты решений возникающих проблем при реализации принципа комплексности и многофункциональности, можно отметить использование бюджетного финансирования для строительства объектов социальной и транспортной инфраструктуры, повышение ролей градостроительных советов и органов архитектуры в вопросах обеспечения комплексности и гармоничности застройки, а также разработка комплексных схем развития территории, предусматривающие точные объемы и сроки строительства всех видов объектов.

Принцип устойчивого развития и охраны окружающей среды заключается в гармоничном сочетании экономического роста, социального развития и охраны окружающей среды. В рамках проектов комплексного развития территорий может проявляться в оценке воздействия на окружающую среду, улучшении экологического состояния территорий, сохранении биологического разнообразия, применении возобновляемых источников энергии, систем сбора дождевой воды, увеличении площади зеленых насаждений, ликвидации старых промышленных объектов.

Проблемы реализации принципа устойчивого развития и охраны окружающей среды заключаются в сокращении зеленых насаждений, сохранении историко-культурного наследия и недостаточной проработки экологических аспектов.

Закрепление на законодательном уровне обязанности по сохранению и воссозданию зеленых зон, компенсации утраченных деревьев, внедрения систем управления трафиком может стать решением таких проблем.

Принцип эффективности и целевого использования средств подразумевает достижение максимальных градостроительных и социальных результатов при минимально необходимых затратах. Средства должны направляться исключительно на цели, определенные Градостроительным кодексом, а также проектами комплексного развития территорий, о которых мы упоминали ранее.

В ключевые аспекты принципа входят: целевой характер, эффективность, экономическая обоснованность и контроль, закрепленные Бюджетным кодексом Российской Федерации.

Принцип правовой определенности и стабильности заключается в понимании участниками градостроительной деятельности своих прав, обязанностей и гарантий. Решение этого принципа кроется в повышении качества разработки договоров, совершенствования судебной практики  и развития альтернативных способов разрешения возникающих споров с юридической стороны. Данный принцип косвенно связан со всеми вышеназванными принципами, поскольку затрагивает интересы всех сторон при реализации законодательства о градостроительной деятельности.

Исходя из перечисленных принципов, проблем и путей их решения, стоит отметить реальную специфику диалога действующих застройщиков с органами государственной власти в рамках реализации проектов комплексного развития территорий.

Например, согласно Градостроительному кодексу РФ при реализации КРТ по инициативе правообладателей нельзя вносить изменения в градостроительные документы в упрощенном порядке, что создает препятствие для реализации данных проектов [2].

Комплексное развитие территорий является одним из наиболее перспективных инструментов градостроительной политики Российской Федерации, направленным на модернизацию городской среды, создание комфортных условий для проживания и обеспечение устойчивого развития. Эффективность реализации проектов КРТ напрямую зависит от последовательного и грамотного применения основополагающих принципов законодательства, таких как приоритет публичных интересов, комплексность, устойчивое развитие, вовлечение заинтересованных сторон, правовая определенность и эффективность.

В ходе проведенного исследования было установлено, что несмотря на наличие законодательной базы, практика применения принципов КРТ в РФ сталкивается с рядом серьезных проблем. Среди них – бюрократические барьеры, непрозрачность процедур, конфликты публичных и частных интересов, сложности с обеспечением комплексного развития инфраструктуры, недостаточная проработанность экологических аспектов, а также финансово-экономические ограничения.

Список литературы:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации: части первая, вторая, третья, четвертая: [федер. закон № 51-ФЗ от 30.11.1994]. URL: http://publication.pravo.gov.ru/Document/View/0001201511040046
2. Градостроительный кодекс Российской Федерации: [федер. закон № 190-ФЗ от 29.12.2004]. URL: http://publication.pravo.gov.ru/Document/View/0001200412290025 (дата обращения: 13.04.2026).
3. Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации – городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации: [федер. закон от 05.04.2013 №43-ФЗ]. URL: http://publication.pravo.gov.ru/Document/View/0001201304050001
4. Бюджетный кодекс Российской Федерации: [федер. закон от 31.07.1998 № 149-ФЗ]. URL: http://publication.pravo.gov.ru/Document/View/0001201502180010
5. Иванов И. И. Практика применения принципов законодательства в проектах комплексного развития на территории РФ.
6. Петров П. П. Теоретические основы комплексного развития территорий. М.: Юрист, 2021. 180 с.
7. Смирнов С. А. Актуальные проблемы правового регулирования комплексного развития территорий в Российской Федерации. // Журнал российского права. 2022. № 5. С. 45–58.
8. Грушина О.В., Зорина Е.С., Колесникова Н.С. Практика пространственно-экономического моделирования проектов комплексного развития территорий (на примере г. Иркутска) // Жилищные стратегии. -2024. - Том 11. - № 1. - С. 79-104. doi: 10.18334/zhs.1 1.1.12031 1.
9. Правовой режим территорий комплексного развития и его влияние на реализацию строительных проектов [Электронный ресурс] // АльфаРегион. – URL: https://alrf.ru/articles/pravovoy-rezhim-territoriy-kompleksnogo-razvitiya-i-ego-vliyanie-na-realizatsiyu-stroitelnykh-proekt/