ОЦЕНКА ВЛИЯНИЯ ПАНДЕМИИ (COVID-19) НА ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ПРОЦЕСС В СТРОИТЕЛЬСТВЕ В Г. САНКТ-ПЕТЕРБУРГ

ASSESSMENT OF THE INFLUENCE OF THE PANDEMIC (COVID-19) ON THE INVESTMENT PROCESS IN CONSTRUCTION IN ST. PETERSBURG

Olga Tropoleva

undergraduate, Saint-Petersburg State University of Architecture and Civil Engineering,

Russia, St. Petersburg

АННОТАЦИЯ

Научная статья посвящена исследовательскому анализу влияния пандемии (COVID-19) на инвестиционный процесс в строительстве г. Санкт-Петербург.

Актуальность исследования обусловлена трансформационными процессами в строительном бизнесе.

Значимость исследования пандемического состояния инвестиционно-строительной экономической активности в России объясняется тем, что именно строительная отрасль существенно задает темпы национального экономического развития, принимая участие в создании и модернизации производственных и непроизводственных основных фондов для всех отраслей экономики.

В рамках статьи расписаны структура строительных работ в Санкт-Петербурге по направлениям деятельности. Оценены процесс строительства и рынок инвестиций в недвижимость.

В результате: рассмотрены перспективы развития строительной отрасли, в достаточно непростой и без того макроэкономической ситуации.

ABSTRACT

The scientific article is devoted to a research analysis of the impact of the pandemic (COVID-19) on the investment process in the construction of St. Petersburg.

The relevance of the study is due to the transformation processes in the construction business.

The importance of researching the pandemic state of investment and construction economic activity in Russia is explained by the fact that it is the construction industry that significantly sets the pace of national economic development, taking part in the creation and modernization of production and non-production fixed assets for all sectors of the economy.

The article describes the structure of construction work in St. Petersburg by areas of activity. The construction process and the real estate investment market are assessed.

As a result: the prospects for the development of the construction industry are considered, in a rather difficult and without that macroeconomic situation.

Ключевые слова: строительная отрасль; строительство; пандемия; инвестиции; рынок.

Keywords: construction industry; construction; pandemic; investments; market.

Пандемия COVID-19 продемонстрировала исключительную зависимость каждого элемента социально-экономической системы от эпидемиологических факторов. Предварительные оценки национальных экономических систем и глобальной экономики в целом свидетельствуют о полномасштабном кризисе, вызванном как самой пандемией, так и ограничительной государственной регуляции социальной и экономической активности. Значимость исследования пандемического состояния инвестиционно-строительной экономической активности в России объясняется тем, что именно строительная отрасль существенно задает темпы национального экономического развития, принимая участие в создании и модернизации производственных и непроизводственных основных фондов для всех отраслей экономики, в развитии инфраструктуры и по сути просто обеспечении жизни человека [2].

Как правило, строительная отрасль одна из первых ощущает на себе проявления любых кризисов и первой выходит из состояния спада, способствуя нормализации ситуации в смежных отраслях. Несмотря на обусловленную коронавирусом социально-экономическую турбулентность в Санкт-Петербурге общий объем инвестиций в основной капитал за первое полугодие 2020 года увеличился на 5% (относительно аналогичного показателя 2019 года) и достиг 261,5 млрд рублей, а в Ленинградской области — снизился на 26,6%, до 126,7 млрд рублей. Однако показатели непосредственно строительной сферы в Санкт-Петербурге и Ленинградской области снизились на 1,7% и 6% соответственно. Данное противоречие объясняется тем фактом, что более половины инвестиций пришлись на приобретение городом машин и оборудования — это и стало причиной роста показателей инвестирования в основной капитал в Санкт-Петербурге [12].

Объем строительных работ, выполненных за первое полугодие 2020 г. в Санкт-Петербурге в сравнении с иными территориальными образованиями, представлен в таблице 1.

Таблица 1.

Объем строительных работ за первое полугодие 2020 г. [6]

Структура строительных работ в Санкт-Петербурге за первое полугодие 2020 года по направлениям деятельности представлена в таблице 2.

Таблица 2.

Структура строительных работ в Санкт-Петербурге за первое полугодие 2020 года по направлениям деятельности [7]

Оценивая не только непосредственно процесс строительства, но и рынок инвестиций в недвижимость в Санкт-Петербурге в целом, можно отметить положительную динамику по итогам I полугодия 2020 г.: совокупный объем инвестиций составил $316 млн. Этот показатель на 52% больше аналогичного показателя 2019 года ($208 млн), но, вместе с тем, является вторым из минимальных за период 2015-2020 гг. Оценивая инвестиции в земельные участки как начальный основополагающий этап строительства, подчеркнем, что объем сделок с земельными участками за январь-июнь 2020 г. составил $191,4 млн. $172 млн из них пришлись на участки под жилой девелопмент (рисунок 1).

Рисунок 1. Структура инвестиций в земельные участки за период 2016-2020 гг. [9]

Инвестиции в участки под жилое строительство в Санкт-Петербурге продемонстрировали прирост на 64% к соответствующему периоду 2019 г. Это свидетельствует об оживлении земельного рынка даже в столь непростой ситуации с коронавирусом. Акцент инвесторы делают на площадки под редевелопмент, проекты с уже полученной разрешительной документацией, а также небольшие участки от 1 до 3 га в центральных районах города. Суммарно за шесть месяцев 2020 г. девелоперы выкупили около 70 га, на которых могут быть размещены более 450 тыс. м² жилой недвижимости. Значительные приобретения сделали такие бизнес-структуры, как Setl Group, YIT, Bonava, RBI, LEGENDA Intelligent Development и др. [9].

Отрицательная динамика наблюдается в сегменте участков под коммерческий девелопмент: общий объем инвестиций сократился на треть c $29 млн за первые шесть месяцев 2019 г. до $19 млн в 2020 г. Одной из наиболее заметных транзакций стало приобретение АО «Ритейл» участка с проектом строительства многофункционального комплекса «Морская столица» на Зольной улице [9].

Санкт-Петербург стал единственным субъектом РФ, проявившем несогласие с предложенными Минстроем темпами строительства жилья в рамках нацпроектов: вместо 5,3 млн м² жилой недвижимости в год (город должен был подойти к этому показателю в 2024 году) в Северная столица будет ориентироваться на показатель 3,7 млн м². Это обусловлено тем, что достижение завышенного показателя потребовало бы значительных инфраструктурных затрат объемом около триллиона рублей — однако ни городской, ни федеральный бюджет не готовы выделить подобные средства, а застройщики Санкт-Петербурга и так несут достаточную социальную нагрузку [10].

Кроме того, необоснованное наращение темпов строительства привело бы к затовариванию рынка, поскольку платежеспособный спрос в масс-маркет сегменте очевидно снижается. Более того, согласно заместителю председателя комитета по строительству города Барановскому, в условиях пандемии коронавируса COVID-19 спрос на жилье в Петербурге уже упал в два раза [11, 12]. Экспертные оценки Knight Frank St Petersburg указывают, что даже к концу 2020 года рынок скорее всего не сможет достигнуть результатов продаж в 2019 году ввиду объективного падения доходов населения и действия второй волны COVID-19 [16, 17].  В этой связи и было принято решение не перегревать рынок, остановившись на равновесной величине спроса и предложения [10].

В итоге объемы продаж жилья в Санкт-Петербурге и Ленинградской области за первые шесть месяцев 2020 года составили 1,9 млн кв. м, объем ввода — лишь 1 млн кв. м. Объем предложения сократился до 3,6 млн кв. м — минимальный показатель за последние семь лет. И важно учитывать, что строительная отрасль Санкт-Петербурга не прекращала работы во время пандемии. Вместе с тем рядом экспертов отмечается, что во время пандемии возникали сложности с поставкой материала: стройки не остановились, но временно не работали предприятия, которые занимались поставкой материала.  Застройщики откладывали и в значительной мере продолжают откладывать строительство новых объектов, поскольку будущее видится исключительно непрозрачным в ситуации «новой эпидемиологической нормальности». При этом свое влияние оказало не только эпидемиологическое неблагополучие, но и  переход на проектное финансирование [16]. По данным Росстата в целом оценка экономической ситуации руководителями строительных организаций Санкт-Петербурга в III квартале 2020 года определяется как удовлетворительная (67%) и неблагоприятная (31%, таблица 3).

Таблица 3.

Оценка экономической ситуации руководителями строительных организаций в III квартале 2020 года, в % от числа обследованных организаций [6]

Хотя второе полугодие традиционно рассматривается как более активное с точки зрения заключения сделок, даже смягченная регуляция ограничительных мер при второй волне приведет к тому, что объем инвестиций в строительство по результатам 2020 г. все равно будет ниже, чем в предыдущие годы - на рынке просто не ожидается крупных сделок. С другой стороны, в кризис на рынке Санкт-Петербурга может возрасти количество «стрессовых активов», что позволит инвесторам наращивать портфели с определенным дисконтом [9].

Более оптимистичные прогнозисты все же ожидают увеличения объема предложения на рынке к концу 2020 года. Плановый показатель, установленный федеральным проектом «Жилье», предполагает ввод 3,7 млн кв. м (итог 2019 гола — 3,5 млн кв. м). Соответственно, в стройке с реальным вводом в 2020 году находится около 3,4 млн кв. м; также планируется ввести 300 тыс. кв. м проблемных домов [12]. Итоги первых шести месяцев составили около 700 тыс. м², а по итогам семи месяцев — уже 900 тыс. м². [13, 14]. Во втором полугодии запланировано выведение на рынок новых объектов таких застройщиков, как Setl Group, «Главстрой СПБ», «Аквилон», «Ойкумена» [16]. Кроме того, до 2021 года запланирован ввод в эксплуатацию 60 социальных объектов, из них 37 объектов возведены в рамках Адресной инвестиционной программы, а 23 объекта — за счет внебюджетных средств [13, 14].

Мы полагаем, что несмотря на воздействие пандемии COVID-19 как важнейшего основополагающего деструктивного фактора, необходимо также учитывать и иные триггеры. Так, по предварительным прогнозам экспертов, сделанным еще до пандемии, новым драйвером продаж должно было стать изменение программы маткапитала, хотя рынок уже двигался к сокращению объёмов строительства из-за снижения реальных доходов населения, которое продолжается не первый год, а также из-за повышения цен, связанного с переходом на проектное финансирование и использование эскроу-счетов [15]. Потеря доступа к бесплатным средствам дольщиков и неспособность банков в краткосрочной перспективе банки удовлетворить всю потребность в финансировании девелоперов вынуждает застройщиков искать новые источники привлечения капитала, основополагающим из которых должен стать публичный рынок капитала — фондовый рынок [17]. Согласно экспертным оценкам, доходность облигаций средних и малых девелоперов будет варьироваться в диапазоне от 8 до 13% годовых. Актуальная же стоимость банковского проектного финансирования составляет около 7-8% (по мере повышения степени готовности объекта и пополнения эскроу-счетов доходит до 4%). Размещение облигаций также будет способствовать укреплению брендов девелоперов и наработке трек-рекорда на финансовом рынке для увеличения числа потенциальных инвесторов для новых проектов в будущем. Для инвесторов облигации девелоперов по сути являются ликвидной и оптимальной с налоговых позиций альтернативой прямой покупке инвестиционной недвижимости. Однако направление инвестирования путем непосредственного приобретения недвижимости все равно сохранится в связи с национальным менталитетом и недостаточной развитостью финансового рынка в России [17].

Также следует учитывать, что снижение Центробанком РФ ключевой ставки до минимального за всю историю значения в 4,25% годовых должно привести к повышению доступности ипотеки, снижению интереса к депозитам и к росту интереса инвесторов к недвижимости. Ожидается сохранение инвестиционной заинтересованности апарт-комплексами, которые возводятся без использования эскроу-счетов, но по 214 ФЗ, а также теми, где общее число юнитов не превышает 500 штук. Однако ряд экспертов делает акцент на противоположной тенденции — в мае 2020 года спрос на апартаменты в Санкт-Петербурге сократился на 11% относительно апрельского результата [18].

Согласно прогнозам, будущее строительной отрасли остается достаточно туманным. Вероятно, отрасль будет пребывать в стагнации; возможно даже ухудшение экономической обстановки из-за новых волн коронавирусной инфекции (поскольку сейчас мы видим — исключительно сложно бороться с вирусом, не разрушая экономику) и уже традиционных для нашей страны структурных геополитических и макроэкономических проблем, в том числе падения курса национальной валюты. В этой связи высока вероятность срывов планов строительства из-за остановок в связи с карантинными мерами; сокращение инвестиции в строительные проекты; дальнейшего роста стоимость строительных материалов (ориентировочно на 4–17%) и сокращения платежеспособного спроса, а также роста объема незавершенного строительства [2].

Итак, возникновение пандемии COVID-19 обозначило новые вызовы и риски, которые осложнили уже достаточно непростую и без того макроэкономическую ситуацию во многих отраслях национальной экономики. Строительная отрасль одной из первых ощутила на себе экономические проявления эпидемиологического кризиса, однако большинство тенденций в отрасли все же сохраняются на уровне допандемического периода, претерпевая лишь условные изменения.

Список литературы:

1. Глущенко А.Ю. Проблемы строительной отрасли, связанные с пандемией // Вестник Алтайской академии экономики и права. 2020. № 8-2. С. 163-168.
2. Доржиева В.В. Строительная отрасль: тенденции развития, влияние пандемии и условия восстановительного роста в контексте задач структурной модернизации // Научные труды Вольного экономического общества России. 2020. Т. 223. № 3. С. 237-243.
3. Зюкин Д.А., Солошенко Р.В., Дуплин В.В., Ноздрачева Е.Н. Российский инвестиционный климат в условиях новых вызовов // Вестник Курской государственной сельскохозяйственной академии. 2020. № 4. С. 59-65.
4. Печкин Р.Е. Инвестиционная деятельность в РФ во время коронавирусной пандемии // Тенденции развития науки и образования. 2020. № 63-4. С. 136-140.
5. Сергиенко О.В. Экономика России: новая реальность (научно-аналитический обзор) // Наука о человеке: гуманитарные исследования. 2020. Т. 14. № 2. С. 180-184.
6. Росстат. Строительство. URL: https://rosstat.gov.ru/folder/14458
7. Петростат. Строительство. URL: https://petrostat.gks.ru/folder/29081
8. NSP. Застройщики жмут на тормоз? URL: https://nsp.ru/917-zastroishhiki-zmut-na-tormoz
9. Colliers International. Инвестиции Санкт-Петербург. URL: https://www2.colliers.com/ru-RU/download-research?itemId=52ab395c-aec5-4815-b7ec-e8b56b1d79a8
10. Российская Газета. Чтобы рынок не перегрелся. URL: https://rg.ru/2020/08/18/reg-szfo/pochemu-peterburg-otkazalsia-rezko-narashchivat-stroitelstvo-zhilia.html
11. Коммерсантъ Санкт-Петербург. Регионы пошли в разные стороны. URL: https://www.kommersant.ru/doc/4466624
12. Коммерсантъ. Спрос на жилье в Петербурге упал вдвое.  URL: https://www.kommersant.ru/doc/4363300
13. Телеканал "Санкт-Петербург". В Петербурге подвели итоги работы строительного комплекса за первое полугодие 2020 года. URL: https://topspb.tv/news/2020/08/5/v-peterburge-podveli-itogi-raboty-stroitelnogo-kompleksa-za-pervoe-polugodie-2020-goda/
14. Телеканал "Санкт-Петербург". Пандемия может ударить по строительной сфере в будущем. URL: https://topspb.tv/news/2020/08/10/pandemiya-mozhet-udarit-po-stroitelnoj-sfere-v-budushem/
15. Новострой-СПб. В I полугодии девелоперы Петербурга купили на 64% больше участков под застройку, чем в прошлом году. URL: https://www.novostroy-spb.ru/novosti/v_i_polugodii_peterburgskie
16. РБК. Петербургский рынок жилья побил новый антирекорд. URL: https://www.rbc.ru/spb_sz/06/08/2020/5f2c088c9a7947dc6ffddfc2
17. РБК. Вместо «долёвки»: петербуржцам предложили новую форму инвестиций в жилье. URL: https://www.rbc.ru/spb_sz/28/09/2020/5f71dc429a7947590ddbbb72
18. Карповка. Инвестиции в недвижимость Петербурга стали выгоднее. URL: https://karpovka.com/2020-06-28/investicii-v-nedvizhimost-peterburga-stali-vygodnee/.