ВЛИЯНИЕ ГОСУДАРСТВЕННОЙ ЖИЛИЩНОЙ ПОЛИТИКИ НА ПРИВЛЕЧЕНИЕ ЧАСТНЫХ ИНВЕСТИЦИЙ В СТРОИТЕЛЬСТВО СОЦИАЛЬНОГО ЖИЛЬЯ В КАЗАХСТАНЕ

АННОТАЦИЯ

В статье рассматривается влияние государственной жилищной политики на формирование инвестиционной привлекательности сектора социального жилья в Республике Казахстан. Проанализированы этапы становления политики, текущее состояние, ключевые барьеры и ограничители для частного капитала. Также приведены предложения по усовершенствованию действующих механизмов с учетом казахстанской специфики и международного опыта.

Ключевые слова: государственная жилищная политика, частные инвестиции, социальное жильё, государственно-частное партнёрство, Казахстан, финансовые инструменты, риски, стимулирование.

Введение

Доступность жилья для социально уязвимых слоёв населения остаётся ключевым приоритетом государственной политики Казахстана. Быстрый рост урбанизации, неравномерное распределение доходов и ограниченность бюджетных ресурсов актуализируют необходимость привлечения частных инвестиций в строительство социального жилья. Государство выступает как регулятор, создающий институциональные и финансовые условия для частного капитала. Настоящее исследование направлено на выявление механизмов, которыми государственная политика влияет на мотивацию инвесторов, а также на определение факторов, сдерживающих развитие частного участия в этом секторе.

1. Этапы становления жилищной политики Казахстана

После распада СССР Казахстан унаследовал централизованную систему жилищного обеспечения. В 1990-х годах наблюдался резкий спад государственного финансирования и практически полное отсутствие механизмов частного участия. Лишь в начале 2000-х годов появились программы «Доступное жильё – 2020» и «Нұрлы жер», направленные на стимулирование жилищного строительства. В них впервые стали использоваться элементы софинансирования, субсидирования процентных ставок и льготного кредитования.

2. Современное состояние жилищной политики и инвестиционного климата

На 2025 год в Казахстане действует несколько программ в сфере жилищной политики, включая меры по строительству арендного жилья, субсидированию ставок аренды, а также участие «Отбасы банка» в льготном кредитовании. Однако доля частных инвестиций в строительстве социального жилья остаётся крайне низкой. По данным Бюро национальной статистики РК, общий объём инвестиций в жилищное строительство в 2024 году составил 2,8 трлн тенге, при этом менее 11% направлены на социальное жильё. Доля частного капитала в этом сегменте — 2–3%.

Рисунок 1. Структура инвестиций в жилищное строительство в Казахстане, 2024–2025

Рисунок 2. Динамика числа нуждающихся в социальном жилье в РК, 2020–2024

Рисунок 3. Прогноз потребности в социальном жилье до 2030 года, Казахстан

Рисунок 4. Уровень обеспеченности жильём по регионам РК, 2025

3. Финансовые и институциональные барьеры

Среди основных барьеров следует выделить: высокие процентные ставки (в среднем 13,8% годовых), отсутствие механизмов гарантированной окупаемости, низкую рентабельность, а также слабую институциональную поддержку. Девелоперы предпочитают коммерческую недвижимость ввиду более высокой доходности и меньших рисков. Отсутствие госгарантий, сложности участия в госпрограммах и бюрократические процедуры также отпугивают потенциальных инвесторов.

4. Возможности государственно-частного партнёрства

ГЧП в Казахстане в основном развивается в сфере образования и здравоохранения, в то время как в жилищной политике этот инструмент почти не применяется. Тем временем, мировой опыт доказывает эффективность моделей, где государство компенсирует издержки или предоставляет гарантии доходности. Институциональные платформы (госбанки развития, жилищные агентства) могут существенно повысить привлекательность проектов.

5. Международный опыт (на примере Франции)

Франция успешно реализует механизмы стимулирования частных инвестиций в социальное жильё. Программа PLAI предусматривает субсидирование капитальных затрат, льготные кредиты (до 1,25%) и обязательства сдачи жилья по фиксированной ставке. Закон Pinel позволяет частным инвесторам получать налоговые вычеты до 21%. Через агентство CDC государство централизует финансирование за счёт сбережений населения. В 2023 году 17,3% жилого фонда Франции составляло социальное жильё.

Рисунок 5. Структура финансирования социального жилья во Франции, 2023

Рисунок 6. Доля социального жилья в жилом фонде Франции по регионам, 2023

6. Рекомендации по улучшению механизмов

1. Внедрение государственной программы субсидирования процентных ставок (снижение до 5–7%).

2. Освобождение девелоперов от налога на землю и прибыль в период строительства.

3. Создание государственного гарантийного фонда для инвестиций в социальное жильё.

4. Разработка институционального механизма льготных кредитов через государственные банки.

5. Расширение программ ГЧП с предварительным проектным отбором и фиксированной доходностью.

Заключение

Государственная жилищная политика Казахстана играет определяющую роль в создании условий для привлечения частных инвестиций в сектор социального жилья. Для повышения эффективности данной политики требуется внедрение комплексных инструментов поддержки, направленных на снижение инвестиционных рисков, повышение прозрачности процедур и обеспечение устойчивого спроса. Международный опыт показывает, что без активного участия государства и создания благоприятной среды ожидать значительного притока частных инвестиций в социальный сектор невозможно.

Список литературы:

1. Самуэльсон П., Нордхаус В. Экономика.
2. Стиглиц Дж. Экономика государственного сектора.
3. Министерство промышленности и строительства РК. https://www.gov.kz/memleket/entities/miid
4. Бюро национальной статистики РК. https://stat.gov.kz
5. Kapital.kz. https://kapital.kz/finance/118920
6. Adilet.zan.kz. https://adilet.zan.kz/rus/docs/K2400000001
7. Service-Public.fr. Loi Pinel. https://www.service-public.fr
8. INSEE. Données logement social. https://www.insee.fr
9. Министерство экологии Франции. Социальное жильё. 2023.
10. Всемирный банк. Отчёты по жилищной политике.