КӨППӘТЕРЛІ ҮЙЛЕРДІ БАСҚАРУДЫ ЦИФРЛАНДЫРУ: ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНДА ЕНГІЗУ МӘСЕЛЕЛЕРІ МЕН ПЕРСПЕКТИВАЛАРЫ

DIGITALIZATION OF THE MANAGEMENT OF APARTMENT BUILDINGS: PROBLEMS AND PERSPECTIVES OF IMPLEMENTATION IN THE REPUBLIC OF KAZAKHSTAN

Dauren Bakeshov

1rd year undergraduate student Academy of Public Administration under the President of the Republic of Kazakhstan

Kazakhstan, Astana

АҢДАТПА

Қазақстан Республикасындағы қала халқы санының артуы, қалалық жердегі бұрыннан пайдаланып келе жатқан көппәтерлі тұрғын үйлердің тозуы және олардағы инфрақұрылымдардың ескіруі тұрғын үй саласындағы негізгі мәселелердің бірі блып отыр.

Мақалада Қазақстан Республикасындағы урбанизация мәселелеріне, көппқабатты үйлердің жағдайы, оларды басқару мәселелеріне заңнамалық және статистикалық деректерге сүйене отырып талдау жүргізеді. Көпқабатты тұрғын үйлерді басқару бойынша қордаланған проблеммаларды шешу бойынша өз шешімдерін ұсынады. Сонымен қатар, аталған сала бойнша шетелдік тәжірибені ескере отырып, көпқабатты тұрғын үйлерді басқаруда

цифрлық технологияларды қолдану жолдарынының артықшылықтарын баяндайды.

ABSTRACT

One of the main problems in the field of housing is the increase in the population of the city in the Republic of Kazakhstan, the deterioration of existing apartment buildings in urban areas and the obsolescence of their infrastructure.

The article analyzes the problems of urbanization in the Republic of Kazakhstan, the state of apartment buildings, their management based on legislative and statistical data. Offers its own solutions to solve the accumulated problems of managing multi-storey residential buildings. In addition, taking into account foreign experience in this area, the management of multi-storey residential buildings is carried out

the main purpose of the event is to identify the advantages of using digital technologies.

Түйін сөздер: кондоминиум, көппәтерлі тұрғын үйлер, цифрлық технологиялар, инфрақұрылым, экономика.

Keywords: condominium, apartment buildings, digital technologies, infrastructure, economy.

КІРІСПЕ

Қазіргі жаһандану заманында әлем елдерінде урбанизация қарқынды жүруде. Экономиканың дамуы адамдардың қалалар мен оның маңындағы агломерацияға шоғырлануын жиілетті. 19-ғасырдың басында әлемдегі қала тұрғындарының саны 3% болса бүгінгі күні 56%-ды құрап отыр.

Қазақстан Республикасы да әлемнің бір бөлшегі болғандықтан урбандану қарқынды жүруде. Қазақстан Республикасы Стратегиялық жоспарлау және реформалар агенттігі Ұлттық статистика бюросының мәліметіне сәйкес, қазіргі уақытта Қазақстан халқының шамамен 62,8% - ы қалаларда тұрады [1].

Сонымен қатар, Қалалардың ірі мегополистерге айналу тенденциясы байқалып отыр. Мысалы, Ұлттық статистика бюросының деректеріне сәйкес Астана қаласында 1,53 млн., Алматы қаласында 2,29 млн., Шымкент қаласында 1,26 млн. халық тұрады [1].

Қала халқының санының артуы бірінші кезекте инфрақұрылымдарға түсетін жүктемені арттырды. Ірі қалаларда таза ауыз судың, жылу магистралдарына түсетін жүктеменің көбеюі аталған салада біршама кешенді шаралар қабылдауды талап етеді.

НЕГІЗГІ БӨЛІМ

Қолданыстағы заңнамаларға сәйкес, көппәтерлі тұрғын үйге дейінгі инфрақұрылымдарды мемлекеттік бюджет немесе табиғи монополия субъектілері өз қаражатынан кезең-кезеңімен жаңғыртып отырады. Ал, көппәтерлі тұрғын үйдің аумағына кіретін инфрақұрылым нысандарын тұрғындар өз қаражаттары есебінен жөндеу жұмыстарын жүргізуі қажет.

«Тұрғын үй қатынастары туралы» Қазақстан Республикасының 1997 жылғы 16 сәуiрдегi Заңының 2-бабы 11-тармағында кондоминиум объектісі деген ұғым енгізілген. Яғни, кондоминиум объектісі – дара (бөлек) меншіктегі пәтерлерден, тұрғын емес үй-жайлардан, орынтұрақ орындарынан, қоймалардан және дара (бөлек) меншікте болмайтын және пәтерлердің, тұрғын емес үй-жайлардың, орынтұрақ орындарының, қоймалардың меншік иелеріне көппәтерлі тұрғын үй тұрған біртұтас бөлінбейтін жер учаскесін және (немесе) үй жанындағы жер учаскесін қоса алғанда, ортақ үлестік меншік құқығымен тиесілі ортақ мүліктен тұратын біртұтас мүліктік кешен болып табылады [2].

Сонымен қатар, аталған заңның 42-бабына сәйкес пәтерлердің, тұрғын емес үй-жайлардың меншік иелері кондоминиум объектісін басқару, оны күтіп-ұстауды қаржыландыру үшін кондоминиум объектісін басқару нысандарының біреуін таңдауы қажет. Олар: мүліктің меншік иелері бірлестігі, егер пәтерлер, тұрғын емес үй-жайлар меншік иелерінің саны отыздан аспаса, көппәтерлі тұрғын үйдің жай серіктестігі, егер пәтерлер, тұрғын емес үй-жайлар меншік иелерінің саны он алтыдан аспаса, пәтерлердің, тұрғын емес үй-жайлардың барлық меншік иелерінің тікелей бірлесіп басқару [2].

Мемлекет заңнамалық тұрғыда көппәтері тұрғын үй иелеріне бірлесе отырып, өз бастамаларымен тұрғынжайларды басқаруды ұсынады. Пәтер иелері жиналыс арқылы басқару формасын, өз басшыларын сайлап, өз қаражаттарымен ортақ мүлікті күтіп ұстауы қажет. Жиналыс өткізу тәртібі, есептілік және т.б. мәселелер заңмен реттелген.

Дегенмен, көппәтерлі тұрғын үйлерді басқару бойынша көптеген мәселелер туындап отыр. Атап айтқанда, тұрғындардың аталған мәселелерге салғырттығы, көппәтерлі тұрғын үйлерді басқаруда жаңа ақпараттық технологиялардың қолданылмауы, көппәтерлі тұрғын үйлердің шамадан тыс тозуы және т.б.

Бүгінгі күні жергілікті атқарушы органдардың ақпараты бойынша республиканың тұрғын үй қоры 57 146 көппәтерлі тұрғын үйді құрайды, оның ішінде 791-і авариялық және 2763-і тозған [3].

Аталған мәселелерді тұрғындардың өз бетімен шешуі мүмкін болмауы себепті мемлекет республикалық және жергілікті бюджет есебінен аталған мәселені шешуге мәжбүр болып отыр.

Апатты және тозығы жеткен үйлер мәселесін шешу мақсатында тұрғын үй-коммуналдық инфрақұрылымды дамытудың 2023-2029 жылдарға арналған тұжырымдамасында жергілікті атқарушы органның «Ескі кварталдар» тұрғын үй қорын жаңарту бағдарламаларын қабылдау жөніндегі құзыреті бекітіліп, онда іске асыру тетігі және оның ішінде көппәтерлі тұрғын үйлердің пәтер иелеріне өтемақы төлеу тәртібі мен шарттары белгіленген, сондай-ақ әр аймақтың жергілікті бюджеті мен инвестициялық ахуалын ескере отырып қаржыландыру тетіктері қарастырылған [4].

Тапсырманы сапалы іске асыру мақсатында барлық өңір әкімдіктері апатты және тозығы жеткен тұрғын үй иелерін 2029 жылға дейін жаңа тұрғын үймен қамтамасыз ету жөніндегі жол карталарын апатты немесе тозығы жеткен тұрғын үйлерді бұзу жолымен бекітті.

Мәселен, 2023 жылы авариялық тұрғын үй иелері үшін 52 көп қабатты тұрғын үй салынды, жоспарланған 120 көп қабатты тұрғын үй кезінде 82-ін  салу үшін бұзылды және 82 авариялық үйде тұратын 854 меншік иесі жаңа тұрғын үймен қамтамасыз етілді. 2024 жылы 1776 меншік иесін жаңа тұрғын үймен қамтамасыз ету мақсатында 94 көпқабатты жаңа тұрғын үй құрылысын іске асырып, 137 көп қабатты тұрғын үйді бұзу жоспарлануда [3].

Қазіргі уақытта кондоминиум объектілерін басқару көбінесе қағаз түріндегі классикалық жүйеде жүргізіліп келеді. Мысалы, тұрғындардың жалпы жиналысы, қолдарын жинау, қаражат жинауды ұйымдастырудың барлығында да дерлік дәстүрлі ескі әдістер арқылы орындалуда. Сонымен қатар, жиналған қаражаттардың мақсатты жұмсалуы бойынша есеп те ашық емес. Бұл тұрғындардың сенімсіздігі мен құлықсыздығына алып келеді.

Жаһандану мен ақпараттық технологиялар ғасырында аталған салаға да жаңа иновациялық әдістерді қолдану қажеттілігі туындап отыр. Мемлекет көппәтерлі тұрғын үйді басқаруды тұрғындардың өзіне бергенімен. Заңнамалық, ақпараттық және технологиялық тұрғыдан қолдауы қажет. Себебі, технологиялық мүмкіндіктерді пәтер иелерінің өз бастамалары мен қаражаттары арқылы жасау қиынға соғады.

Көппәтерлі тұрғын үйлерді басқарудың шетелдік тәжірибелерін қарайтын болсақ дамыған елдерде бұл мәселелерді шешуге баса назар аударады.

Мысалы, Германияда қатаң нормативтік базалар мен жинақтаушы қорлар жұмыс істейді.  Көппәтерлі үйлер тұрғын үй иелерінің серіктестігі (Wohnungseigentümergemeinschaft) арқылы басқарылады. «Пәтерлердің меншшігі туралы» заң тұрғындар мен басқарушы компанияларға құқықтар мен қатар қатаң талаптар қояды. Сонымен қатар, жөндеу және күтіп ұстау үшін міндеті меншік иелері жинақтаушы қорға (Instandhaltungsrücklage) ай сайын қаржы аударуға міндетті. Сонымен қатар, тұрғын үй энергияны үнемдеу талаптарына сәйкес болуы қажет [5].

Германияда көптеген компаниялар төлемдерді, жөндеу жұмыстары, тұрғындар арасындағы коммуникацияны басқаруға онлайн-платформаларды қолданады.

Канаданың көппәтерлі тұрғын үйлерді басқару бойынша тәжірибесінде де ақпараттық технологиялар кеңінен қолданылады. «Жылжымайтын мүлікті басқару платформасы» (BuildingLink, Condo Control) төлемдер мен есептілікті басқару мен бақылауды жеңілдетеді. Сонымен қатар, лифт, жылу және жарық беру құрылғыларын басқаруға «Ақылды үй» жүйесі кеңінен пайдаланылады [6].

Жапонияда тұрғын үй саласын басқаруда елдің сейсмикалық аймақта орналасқан ерекшеліктеріне қарай отырып қауіпсіздікке баса мән береді.

Көппәтерлі тұрғын үйлер бірнеше жылда бір рет жеке инспекциялық қараудан өтеді. Автотұрақтар автоматтандырылған. Соынмен қатар, апаттық жағдайда хабарлау жүйелері жақсы жетілдірілген.

Ал ақпараттық технологиялар жағына келер болсақ, энергияны есепке алу, тұрғын үйді қашықтықтан басқару толықтай автоматтандырылған. Толықтай электрондық есептілік онлайн жүйелер арқылы жүзеге асырылады [7].

ҚОРЫТЫНДЫ

Көппәтерлі тұрғын үйлердегі қордаланған мәселелерді шешу үшін шетелдің оң тәжірибелерін пайдалана отырып, төмендегі шараларды қабылдау қажет деп санаймын.

1. Мемлекеттік қолдау механизмдерін қолдана отырып, кондоминиум объектілерін басқаруға арналған бірыңғай онлайн-платформа жасау немесе тұрғын үй кезегін басқаруға арналған «Шаңырақ» ақпараттық порталын тұрғындарға қолдануға ыңғайлы етіп қайта жасақтау;
2. Тұрғын үй қатынастарын реттейтін заңнамаға көппәтерлі тұрғын үйлердегі пәтер иелерінің ай сайынғы жарнаны төлеуді міндттейтін және қадағалайтын норманы енгізу;
3. Көппәтерлі тұрғын үйлерді салушларға немесе қызмет көрсететін ұйымдарға энергияны үнемдеу құралдарын қолдануды міндеттеу немесе ынталандыру шараларын қолдану;
4. Онлайн-платформа құру кезінде қолданыстағы классикалыұ қағаз түріндегі құжаттардан, электронды түрдегі дауыс беру, есептілік және т.б. мәселелрді ыңғайлы электрондық жүйелерді қолдануды қалыптастыру.

Пайдаланылған әдебиеттер тізімі:

1. Қазақстан Республикасы стратегиялық жоспарлау және реформалар агенттігі ұлттық статистика бюросының ресми сайты// https://stat.gov.kz/ru/industries/social-statistics/demography/;   
2. «Тұрғын үй қатынастары туралы» Қазақстан Республикасының 1997 жылғы 16 сәуiрдегi № 94 Заңы.// https://adilet.zan.kz/kaz/docs/Z970000094;
3. Қазақстан Республикасы Стратегиялық жоспарлау және реформалар агенттігі Ұлттық статистика бюросының ресми сайты//https://stat.gov.kz/ru/industries/business-statistics/stat-inno-build/publications/124951/?sphrase_id=179859;
4. Қазақстан Республикасы Өнеркәсіп және құрылыс министрлігінің ресми сайты//https://www.gov.kz/memleket/entities/mps?lang=kk;   
5. Германиядағы көппәтерлі үйлерді басқару және жинақтаушы қорлар: Германия Федералды құрылыс және тұрғын үй министрлігінің ресми сайты//https://www.bmi.bund.de/SharedDocs/faqs/DE/themen/bauen/wohneigentum/instandhaltungsruecklage.html;
6. Канададағы көппәтерлі тұрғын үйлерді басқарудағы ақпараттық технологиялар: BuildingLink тұрғын үй басқару платформасының ресми сайты // https://www.buildinglink.com/ Condo Control тұрғын үй басқару платформасының ресми сайты // https://www.condocontrol.com/;
7. Жапониядағы көппәтерлі тұрғын үйлерді басқару және ақпараттық технологиялар: Жапония Құрылыс, инфрақұрылым, көлік және туризм министрлігінің ресми сайты // https://www.mlit.go.jp/english/.