МЕТОДИКА СРАВНИТЕЛЬНОЙ ЭКСПРЕСС-ОЦЕНКИ КОММЕРЧЕСКОЙ РЕАЛИЗАЦИИ ЖИЛЫХ ПРОЕКТОВ НА ЛОКАЛЬНОМ РЫНКЕ

METHODOLOGY FOR COMPARATIVE RAPID ASSESSMENT OF THE COMMERCIAL PERFORMANCE OF RESIDENTIAL DEVELOPMENT PROJECTS IN A LOCAL MARKET

Filippova Marina Yurievna

First-year postgraduate student, Kazan State University of Architecture and Engineering,

Russia, Kazan

АННОТАЦИЯ

Актуальность исследования обусловлена необходимостью непрерывного аналитического сопровождения коммерческой реализации девелоперских проектов в условиях изменяющейся рыночной и конкурентной среды. Цель работы — оценить возможность оперативного выявления различий в уровне коммерческой реализации жилых проектов локального рынка и разработать подход к их первичной сравнительной оценке на основе данных о распроданности, сроках ввода в эксплуатацию и объёме непроданного предложения. Объектом исследования стала территориальная выборка жилых комплексов г. Казани. В результате предложена методика сравнительной экспресс-оценки коммерческой реализации, позволяющая выявлять объекты для последующего более углублённого конкурентного анализа.

ABSTRACT

The relevance of the study is determined by the need for continuous analytical support of the commercial performance of development projects in a changing market and competitive environment. The purpose of the study is to assess the possibility of promptly identifying differences in the level of commercial performance of residential projects within a local market and to develop an approach to their preliminary comparative assessment based on open data on sell-out levels, commissioning dates, and the volume of unsold supply. The object of the study is a geographically defined sample of residential development projects in Kazan. As a result, a comparative rapid assessment methodology is proposed that makes it possible to identify projects requiring further in-depth competitive analysis.

Ключевые слова: конкурентный анализ; девелоперский проект; локальный рынок; коммерческая реализация; распроданность; жилищное строительство; конкурентная среда; экспресс-оценка; срок до ввода.

Keywords: competitive analysis; development project; local market; commercial performance; sell-out level; housing construction; competitive environment; rapid assessment; time to commissioning.

Рынок жилой недвижимости в России характеризуется изменчивостью спроса, условий финансирования и конкурентной среды. Исследователи отмечают влияние на жилищное строительство широкого круга внешних экономических и рыночных факторов, что требует их систематического мониторинга и оценки [1]. В этих условиях эффективность коммерческой реализации девелоперского проекта зависит от множества факторов, одним из управленческих условий является способность девелопера своевременно отслеживать изменения не только собственных экономических и финансовых показателей, но и внешней конкурентной среды. Необходимость постоянного мониторинга внешних факторов в условиях трансформации спроса также рассматривается как элемент стратегического управления конкурентоспособностью девелоперской компании [2]. К числу факторов, влияющих на параметры девелоперского проекта, относят состояние спроса и предложения и конкурентное окружение объекта [3].

Особую значимость конкурентный анализ приобретает на предынвестиционной стадии, в том числе при рассмотрении возможности выхода на новую территорию или реализации нового жилого проекта в уже сформированной конкурентной среде. На этой стадии застройщику необходимо оценивать потенциальный спрос, местоположение проекта, параметры будущего продукта и предполагаемые сроки реализации квартир [4].

Проведение полноценного конкурентного анализа требует сбора и систематизации значительного массива информации о ценах, характеристиках продукта, структуре предложения и спроса, маркетинговой активности и динамике реализации. Исследования прединвестиционной стадии проектов развития территорий показывают, что для обоснования маркетингово-архитектурной концепции используются как открытые, так и закрытые источники данных, различающиеся по доступности, полноте и достоверности [5]. Поэтому на первоначальном этапе принятия управленческого решения возникает задача формирования более оперативного и доступного инструмента, позволяющего на основании ограниченного набора открытых данных определить проекты, требующие последующего углублённого анализа.

В Единой информационной системе жилищного строительства в открытом доступе представлены сведения о характеристиках строящихся объектов, сроках ввода и уровне распроданности квартир; система также формирует аналитические показатели реализации строящегося жилья [6]. Совместное рассмотрение данных о распроданности, объёме непроданного предложения и временном горизонте до планируемого ввода позволяет провести первичный сравнительный скрининг проектов локального рынка. Такой анализ не объясняет причины различий в коммерческой реализации, однако позволяет выделить объекты с отличающимися показателями для последующего изучения их ценовой, продуктовой и маркетинговой политики.

В выборку исследования включены строящиеся жилые проекты, расположенные в пределах рассматриваемой локальной конкурентной зоны, а именно вблизи ТЦ «МЕГА» и Ометьевского леса в г. Казани. Отбор объектов осуществлялся по территориальному принципу без ограничения по классу недвижимости, поскольку исследование моделирует первичную оценку конкурентной среды потенциальным новым участником рынка. Класс недвижимости учитывается как дополнительный признак при интерпретации результатов.

Выборка исследуемых жилых комплексов сформирована по состоянию на 7 октября 2026 года. Источником данных выступили открытые сведения Единой информационной системы жилищного строительства наш.дом.рф.

Формирование выборки осуществлялось по двум основным критериям: территориальному расположению объектов и нахождению проектов на стадии строительства. В исследование включались жилые комплексы, реализуемые с использованием механизма долевого участия и счетов эскроу. В результате была сформирована выборка из 14 жилых комплексов, расположенных в пределах рассматриваемой локальной конкурентной зоны. Из них 7 объектов относятся к комфорт-классу и 7 объектов соответственно к бизнес-классу.

На первом этапе были собраны доступные характеристики объектов, включая класс недвижимости, сроки ввода в эксплуатацию, этажность, характеристики квартир и уровень распроданности. Для дальнейшего анализа были исключены показатели, не влияющие непосредственно на поставленную задачу сравнительной оценки коммерческой реализации. В итоговую аналитическую выборку (таблица 1) вошли следующие параметры: класс проекта, планируемый срок ввода в эксплуатацию, количество кварталов до ввода, уровень распроданности и объём непроданного предложения.

Таблица 1.

Аналитическая выборка жилых комплексов

Для сопоставления проектов использовались два расчётных показателя. Первый — объём непроданного предложения определялся как разница между 100 % и текущим уровнем распроданности проекта. Второй — временной горизонт до ввода, он рассчитывался как количество кварталов от даты проведения исследования до заявленного срока ввода объекта в эксплуатацию. Такой подход позволил привести проекты с различными сроками сдачи к единой оцениваемой шкале и сопоставить уровень их коммерческой реализации на одной дате наблюдения.

На следующем этапе исследуемые проекты были объединены в три временные группы: объекты со сроком до ввода 0–2 квартала, 3–6 кварталов и 7 и более кварталов. Такое разделение использовано как инструмент первичного скрининга локального рынка: оно позволяет сопоставлять проекты, находящиеся на относительно близком временном горизонте до завершения строительства, и выявлять объекты, показатели распроданности которых заметно отличаются от остальных проектов своей группы (Таблица 2).

Таблица 2.

Группировка жилых проектов по временному горизонту до ввода в эксплуатацию

Полученные результаты показывают заметное различие между временными группами. В проектах, до ввода которых остается не более двух кварталов, средний уровень распроданности составляет 69,2 %, при медианном значении 67 %. Для объектов со сроком до ввода 3 – 6 кварталов среднее значение снижается до 41,0 %, а медианное — до 42 %. В группе с горизонтом 7 и более кварталов средняя распроданность составляет 10,5 %, медианная составляет 11,5 %.

Таким образом, в рассматриваемой локальной выборке наблюдается увеличение уровня распроданности по мере сокращения срока до планируемого ввода в эксплуатацию. При этом значения внутри одной временной группы существенно различаются, что делает интересным не только сравнение средних показателей, но и поиск отдельных проектов, заметно отклоняющихся от своей группы.

Рисунок 1. Распроданность жилых проектов в зависимости от количества кварталов до планируемого ввода в эксплуатацию

Графическое представление позволяет дополнительно выявить проекты, отличающиеся от объектов с близким сроком ввода. Так, при одинаковом горизонте в один квартал уровень распроданности составляет 57 % у ЖК «Уникум» и 86 % у ЖК «Ометьевский Парк». При горизонте в два квартала показатель составляет 56 % у ЖК «Аристократ» и 80 % у ЖК «Новое. Наследие». Разница между проектами при сопоставимом сроке до ввода достигает 24–29 процентных пунктов.

Отдельного внимания заслуживают и проекты, показывающие сравнительно высокую распроданность при более длительном горизонте до ввода. Например, ЖК «Главные роли» при шести кварталах до планируемой сдачи имеет уровень распроданности 55 %. Такие объекты могут рассматриваться как приоритетные для последующего анализа факторов, способствующих более активной коммерческой реализации.

Предлагаемая экспресс-оценка не позволяет установить причины выявленных различий и не заменяет полноценный конкурентный анализ. На уровень распроданности могут влиять дата старта продаж, очередность вывода корпусов, ценовая политика, квартирография, условия приобретения, характеристики продукта и маркетинговая активность. Однако использование открытых данных позволяет на первоначальном этапе быстро определить проекты, требующие углубленного изучения, и тем самым сократить объем последующего анализа.

Практическое применение подхода возможно при первичной оценке локального рынка потенциальным новым участником. Девелопер, рассматривающий возможность реализации проекта на выбранной территории, получает возможность оценить общий уровень коммерческой реализации действующих проектов, выделить наиболее и наименее распроданные объекты при сопоставимом сроке до ввода и определить направления дальнейшего конкурентного исследования.

К ограничениям настоящего исследования следует отнести то, что выводы основаны на одномоментном срезе открытых данных и характеризуют уровень распроданности на дату наблюдения, а не фактическую скорость продаж во времени. Для оценки динамики реализации требуется повторное наблюдение за теми же объектами либо использование данных о дате начала продаж и количестве заключенных сделок по периодам.

Список литературы:

1. Водянников, М.В. Тенденции развития рынка жилищного строительства / М.В. Водянников, А.Ю. Анисимов // Жилищные стратегии. – 2023. – Т. 10, № 2. – С. 137⁠–⁠148. – DOI: 10.18334/zhs.10.2.117773.
2. Пелешук, П.А. Стратегическое управление конкурентоспособностью девелоперских компаний в условиях трансформации спроса на недвижимость / П.А. Пелешук // Финансовые рынки и банки. – 2024. – № 4. – С. 73⁠–⁠77.
3. Орлов, И.Ю. Основные факторы, влияющие на стоимость девелоперского проекта / И.Ю. Орлов // Российское предпринимательство. – 2015. – Т. 16, № 12. – С. 1821⁠–⁠1836. – DOI: 10.18334/rp.16.12.391.
4. Беккер, Т.А. Подход к оценке эффективности инвестиционных проектов строительства многоквартирных жилых домов / Т.А. Беккер, М.В. Бузина, О.А. Тупикова // Известия Байкальского государственного университета. – 2022. – Т. 32, № 3. – С. 543⁠–⁠549. – DOI: 10.17150/2500⁠–⁠2759.2022.32(3.
5. Гареев, И.Ф. Источники данных и машинное обучение на прединвестиционной стадии проектов развития территорий / И.Ф. Гареев, Т.А. Ахметгалиев, Р.Р. Юнусов // Жилищные стратегии. – 2024. – Т. 11, № 3. – С. 409⁠–⁠426. – DOI: 10.18334/zhs.11.3.121504.
6. ЕИСЖС / наш.дом.рф. Реализация квартир в строящихся домах [Электронный ресурс]. // ЕИСЖС / наш.дом.рф. – URL: https://наш.дом.рф/аналитика/реализация_строящихся_квартир (дата обращения: 07.10.2026).