ЭКОЛОГИЧЕСКИЕ ФАКТОРЫ В ЦЕНООБРАЗОВАНИИ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ Г.КРАСНОЯРСКА

Еще в глубокой древности, до появления денег, между людьми начали формироваться рыночные отношения. Они формировались, прежде всего, на основе своеобразного обмена между двумя сторонами, в будущем продавцом и покупателем. Заметим, что центральное место рыночных отношений занимает недвижимость, ведь служит в качестве средства производства и предмета потребления.

В России термин недвижимости появился в 17 веке, сейчас существует обилие определений этого термина, в связи с неоднозначностью понимания. Поэтому обратимся к Гражданскому кодексу РФ:

«К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений, если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке» [2].

Итак, в данном определении выделено три основных типа недвижимости - земля, жилые и нежилые помещения. Исходя из этого, составляющими рынка недвижимости является рынок земли, рынок жилья, рынок нежилых помещений и рынок промышленной недвижимости.

Развитие рынка недвижимости привело к возникновению оценочной деятельности. «Оценочная деятельность - это профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости» [5].

Рассмотрим основные факторы ценообразования на рынке недвижимости:

1. Экономические (изменение уровня жизни населения, финансирование строительства, налогообложение);
2. Социальные (изменение численности населения, структура и уровень образования населения);
3. Политические (законодательство в области строительства);
4. Физические (экология, природные ресурсы, сейсмика);

Основополагающими факторами в ценообразовании являются экономические факторы, но в связи с тем, что экологичность стала модной тенденцией и в значительной степени связана с экономикой, в своей статье мы рассмотрим именно экологические факторы.

Экологические факторы - это взаимосвязь факторов природных, которые не зависят от деятельности человека, и природно-антропогенных, которые возникают как плод деятельности людей и оказывают прямое влияние на пригодность и эффективность в использовании объектов недвижимости.

Под экологическими факторами в оценке недвижимости подразумевается: сейсмичность и радиоактивность территории, рельеф местности, ветровой и температурный режимы, состояние воздуха, наличие/отсутствие свалок и промышленных предприятий в зоне застройки, наличие эстетичного вида и озелененных территорий.

Рассмотрим аналитический обзор цен на рынке недвижимости, представленный компанией «АРЕВЕРА-Недвижимость» и аналитическим центром SPG для районов г. Красноярска (таблица 1).

Таблица 1.

Обзор цен на рынке недвижимости

Из таблицы видно, что самый высокий уровень цен установлен в следующих районах: Академгородок, Южный берег и Свободный. Это связано с тем, что каждый из районов имеет свои преимущества и недостатки.

Район Академгородок и Свободный являются чистыми (это подтверждает статья «50 оттенков снега: какой район Красноярска самый грязный?» газеты «Комсомольская правда»), живописными ценами (благодаря смотровой площадке «Красивый берег» и наличию парка с аттракционами), а также социально-развитыми (институты, школы, детские сады, торговые центры).

Южный берег привлекает покупателей красивыми пейзажами, наличием чистых облагороженных территорий (детские площадки, газоны, подземные парковки, пункты приема мусора), относительно чистым воздухом, современными планировками и разными классами квартир (эконом, комфорт, бизнес-класс) и недавним вводом в эксплуатацию.

А самый низки уровень цен у микрорайонов Зел.роща, Солнечный и Черемушки. Так как Зел.роща имеет удобное расположение относительно других районов, интенсивное озеленение и развитую инфраструктуру. Однако, это одна из самых старых частей города, а расположенный вблизи завод тяжелой промышленности – «КрАЗ» не делает этот район привлекательным для людей. Солнечный и Черемушки отдалены от центра и требуют затрат времени и денег на дорогу. Черемушки имеют репутацию одного из криминальных и опасных районов.

Для подтверждения вышесказанного, обратимся к экологической карте, которая отражает какого качества воздух в определенном районе города. (рисунке 1) Составленная на основе зафиксированных разных видов загрязнений, таких как угаpный гaз, углекислый гaз, oксиды aзота и сеpы, oзон, мелкодиспеpсная пыль, пеpеносящая в воздухе микpобы и виpусы.

Самыми промышленно загрязненными являются: часть Советского района – 5км от «КрАЗа»; часть исторического центра; участок от перекрестка ул. Мичурина – Семафорная до окрестностей Октябрьского моста; в полях за ТЭЦ–1 и ул. Глинки.

Рисунок 1. Экологическая обстановка районов города

Основные источники загрязнений представлены на рисунке 2.

Рисунок 2. Основные источники загрязнений районов города

Экологические факторы являются одним из самых важных критериев при формировании цен на недвижимость. Они оказывают прямое воздействие на выбор жителей города при покупке жилья.

Список литературы:

1. Где в Красноярске жить хорошо? // Недвижимость в Красноярске. – 2016. –  [Электронный ресурс] – Режим доступа. – URL: https://krasnoyarsk.n1.ru/articles/gde_v_krasnoyarske_zhit_horosho_ karta_zagryazneniy_i_onkologii-2499303/ (дата обращения 22.05.2017)
2. ГК РФ Статья 130 «Недвижимые и движимые вещи»;
3. Жить в экологически чистом районе // Сибирское агентство недвижимости. – 2014. – [Электронный ресурс] – Режим доступа. – URL: http://sibian.ru/news/60 (дата обращения 22.05.2017)
4. Слова и факты о состоянии воздуха в Красноярске // ЭКОДело. – 2016. – [Электронный ресурс] – Режим доступа. – URL: https://ecodelo.org/rossiyskaya_federaciya/sibirskiy_fo/krasnoyarskiy_kray/41728-slova_i_fakty_o_sostoyanii_vozduha_v (дата обращения 22.05.2017)
5. Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 N 135-ФЗ Статья 3. Понятие оценочной деятельности.