ИСТОРИЯ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ

В настоящее время люди принимают инвестиционные решения, связанные с приобретением жилья или заключением договора найма. При покупке жилья встает вопрос о принятии финансового решения, которое заключается в выборе источников финансирования (собственные денежные средства или заемные). Большинство людей обращаются к ипотечному кредитованию для приобретения жилья.

Между понятиями «ипотека» и «ипотечное кредитование» есть разница.

Ипотечное кредитование ‒ долгосрочный кредит, предоставляемый юридическому или физическому лицу банками под залог недвижимости: земли, производственных и жилых зданий, помещений, сооружений [1].

Ипотека ‒ одна из форм залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остаётся во владении и пользовании должника, а кредитор, в случае невыполнения последним своего обязательства, приобретает право получить удовлетворение за счёт реализации данного имущества [1].

Таким образом, ипотека ‒ это обеспечение по ипотечному кредиту. Ипотечное кредитование подразумевает выдачу банком кредита под залог недвижимого имущества.  При получении кредита на покупку недвижимого имущества сама приобретаемая недвижимость поступает в ипотеку (залог) банку как гарантия возврата кредита.

Ипотека в России возникла достаточно давно. В XIII ‒ XIV вв. на Руси одновременно с возникновением частной собственности на землю возник первый вид кредитования, получивший название «заклад». Его специфика заключалась в том, что он не требовал во владение кредитора передачи заложенного имущества.  Субъектами кредитования являлись заемщики и кредиторы. В дальнейшем ипотечное кредитование стало развиваться.

В 1649 году в период экономического кризиса Соборным Уложением был предусмотрен переход заложенного имущества в собственность кредитора, так как в сложившихся условиях требовалось усиление ответственности должника[4].

Процесс становления и совершенствования ипотечного кредитования протекал при поддержке государства.

При Екатерине II в 1786 году появилось первое ипотечное кредитное учреждение после издания манифеста об учреждении Государственного заемного банка. Его целью являлась организация ипотечного кредитования дворян, имеющих в собственности землю. Ипотечное кредитование в данном случае выступало формой долгосрочного инвестирования.

Зарождение страховых операций так же связанно с ипотекой. Первым российским страховым учреждением является образованная в 1786 году Страховая экспедиция. В установленном порядке предусматривалось страхование каменных домов при проведении кредитных операций с целью сохранности имущества должника и кредитора [2].

В Москве и Санкт-Петербурге в начале ХIХ века создаются новые кредитные институты, одной из целей которых являлась выдача кредитов под залог недвижимости.

Залоговое право подробно регламентировалось в Своде законов гражданских, который был введен в действие в Российской империи в 1835 году.

Термин залога относился только к недвижимому имуществу, именно поэтому ипотека существовала в трех видах:

‒ казенная ипотека (заключение договора при участи государства);

‒ частная ипотека (заключение договора между частными лицами);

‒ банковская ипотека (выдача ипотечных ссуд в кредитные учреждения).

Отсутствие должного контроля со стороны государства, а так же легкость в получении кредита, стали причиной большой задолженности банкам со стороны помещиков, так как полученные денежные средства быстро тратились не по назначению.  

В середине ХIХ века в России была образована национальная система ипотечных учреждений. В сфере ипотечного кредитования был проведен ряд реформ, в результате которых кредиты стали выдаваться облигациями. Займы такого вида был достаточно надежными. В случае, если заемщик не возвращал деньги по ипотечной ссуде, то сумма, вырученная   за счет продажи заложенного имущества, направлялась на погашение облигации.

Указом от 1859 года императором Александром II был издан указ о запрете выдачи ссуд из государственных учреждений, что практически отменило казенную ипотеку [2].

В 1861 году после отмены крепостного права возникла необходимость в организации ипотечного кредитования для крестьян. В 1882 года при Министерстве финансов для оказания государственной поддержки в приобретении земли крестьянам был создан Крестьянский поземельный банк. В полномочия банка входила выдача целевых ссуд крестьянам на приобретение земли и погашение долгов под её залог. 

В первые годы существования было открыто 25 отделений, но в последующие годы наблюдалась тенденция к сокращению операций в банках и сокращению количества самих отделений, что являлось следствием аграрного кризиса. В период кризиса между ипотечными кредитными учреждениями обострилась конкурентная борьба. Государственный дворянский земельный банк, выдававший ипотеку дворянам, начал свою деятельность наряду с Крестьянским банком, который выдавал ипотеку крестьянам, увеличились размеры выдаваемых ссуд акционерными земельными банками, что стало причиной приостановления продажи дворянских земель.

Отличие дворянского банка от других ипотечных учреждений состояло в сословном составе заемщиков и льготными условиями кредита для потомственных дворян. Сроки кредитования значительно выше, чем для других сословий, низкая процентная ставка (не более 5% годовых), взимание просроченных платежей на льготных условиях. Правительство стремилось оградить поместное землевладение от сокращения с помощью льготных ипотечных кредитов. Со временем дворянский банк постепенно начал терять свою «сословную чистоту», т.к. многие земли были проданы людям, которые не относились к первому сословию. К 1915 году из 19 048,3 тыс. десятин земли было куплено потомственными дворянами 48,3 %, крестьянами было приобретено 20,5 %, купцами и мещанами 9,2% [4].

В начале ХХ века акционерные земельные банки получили право проводить операции с городской недвижимостью. Положение об акционерных коммерческих и земельных банках предусматривало деятельность не более 2 банков на территории одной губернии.

Деятельность банков контролировал министр финансов. Его полномочия заключались в следующем: утверждение уставов акционерных земельных банков, ограничение выпуска акций этими банками. На покрытие убытков использовался резервный фонд, который хранился в отделениях Государственного банка.

В системе ипотечного кредита акционерные земельные банки заняли ведущее положение, то есть ипотечное кредитование сосредоточилось в руках частных лиц. Стоит отметить, что за всё время существования акционерных земельных банков только один из одиннадцати стал банкротом.

В начале ХХ века произошел расцвет деятельности банков, чему способствовали экономический рост в стране. Улучшились условия кредитования: сумма кредита возросла от 60% до 100% стоимости приобретаемой земли, а также снизилась процентная ставка от 8% до 4,5 ‒ 3,5% годовых. Увеличилось количество отделений банков до 52 [4].

Расцвет ипотечной системы в России наблюдался в 1914 г.  В залоге из всей частной земли находилось 60%. Суммы ипотечных ссуд достигли 4,5 млрд. рублей. Из них 2,2 млрд.руб. приходилось на долю городских кредитных обществ. Ипотечное кредитование способствовало развитию экономики промышленности, земельного рынка, городского и сельского хозяйства.

История ипотечного кредитования была прервана Октябрьской революцией, так как частная собственность оказалась под запретом. В конце 1918 года ипотечного кредитования не существовало.

В начале 1990-х годов произошло возрождение ипотечного кредитования. Федеральный закон №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» был принят в 1998 году, таким образом ипотека получила законодательное обеспечение. Стадия активного роста ипотечного рынка началась с 2005 года: за один только год было выдано более 30 млрд. рублей [3].

Ситуация ухудшилась во время экономического кризиса 2008 ‒ 2010гг. Увеличение количества непогашенных займов привело к тому, что банки повысили процентные ставки, а так же ужесточили требования по страхованию залога. Очередной этап развития ипотеки пришелся на начало 2011 года [3].

В настоящее время ипотека характеризуется интеграцией и унификацией. Интеграция подразумевает совместную работу банков с застройщиками, риелторами и брокерами. Унификация же — это попытка внедрить общие стандарты.

Таким образом, за свою многолетнюю историю ипотека прошла сложный путь. Именно поэтому при формировании надежной современной системы ипотечного кредитования нужно учитывать опыт развития системы в прошлом для эффективного функционирования в настоящем.

Список литературы:

1. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 №102-ФЗ;
2. Голицин Ю.П. Фондовый рынок дореволюционной России.  – М., 2018;
3. Матюхин Г.Г. Ипотека: От истории – к современности // Банковское дело. 2013. № 1;
4. Оселедец В.М. История развития ипотечного кредита в дореволюционной России // Сибирская финансовая школа. ‒ 2004. ‒ №3(52). ‒ С. 105‒108.