ОБЗОР  РЫНКА  НЕДВИЖИМОСТИ  ВЬЕТНАМА  С  2011  ГОДА

Выонг  Тхи  Тхуи  Зыонг

магистрант,  кафедра  «Финансы  и  менеджмент»,  Тульский  государственный  университет,  г.  Тула

Email:  vuongduong8820@gmail.com

Ушакова  Надежда  Владимировна

научный  руководитель,  канд.  экон.  наук,  доцент,  кафедра  «Финансы  и  менеджмент»,  Тульский  государственный  университет,  РФ,  г.  Тула

Email:  n_ush@list.ru

1.  Перспективы    экономики    Вьетнама    в    сфере    недвижимости   

После  введения  правительством  Вьетнама  реформы  в  экономике  и  вступления  во  Всемирную  торговую  организацию  (WТО)  в  2006  г.,  Вьетнам  стала  одной  из  наиболее  быстро  растущих  стран  региона  с  годовой  ВВП  на  душу  населения  в  14,1%  с  2007  по  2011  г.  Кроме  того,  многочисленное  население  (около  90  млн.  человек)  и  высокий  уровень  урбанизации  (рис.  1)  являются  условиями  для  развития  рынка  недвижимости  Вьетнама.

Рисунок  1.  Процент  урбанизация  [1]

Рисунок  2.  Процент  инвестиционного    капитала  в  ВВП  [1]

Процент  инвестиционного  капитала  общества  является  важным  показателем  для  роста  ВВП.  С  2011  г.  он  сильно  снизился  и  составлял  28,5  %  в  2012  г.  (рост  ВВП  в  2012  г.  составлял  только  5,03  %)  (рис.  2).  Хотя  в  2012  г.  правительство  выделило  195  000  млрд.  вьетнамских  донгов  (9,75  млрд.  долл.  США)  из  бюджета  на  инвестицию  (на  8,4  %  больше),  но  темп  роста  инвестиционного  капитала  снизился  по  сравнению  с  предыдущими  годами.  В  2013  г.  из-за  сокращения  государственного  бюджета  следует  ожидать  от  бюджета  инвестиции  только  в  175  000  млрд.  вьетнамских  донгов  (8,75  млрд.  долларов),  что  повысит  давление  на  рост  ВВП.  Правительству  придется  рассчитываться  на  частных  ресурсов  и  займов  для  поддержки  темпа  роста  ВВП  выше  5  %  [1]. 

Премьер-министр  издал  приказ  №  2127  «Об  утверждении  стратегий  развития  жилья  до  2020  г.  и  перспективы  до  2030  г.».  Соответственно,  средняя  площадь  жилья  составит  около  22  м²  на  человек.  Правительство  будет  инвестировать  в  строение  минимум  около  10  млн.  м²  социального  жилья,  чтобы  решить  проблемы  с  жильем  для  населения  с  низким  уровнем  доходов  в  городских  районах.  Кроме  того,  надо  удовлетворить  потребности  в  жилье  для  60  %  студентов,  50  %  рабочих  в  индустриальных  парках,  помочь  около  400  тысяч  домохозяйств  (в  соответствии  с  новым  стандартом  бедности)  в  сельских  районах  в  улучшении  жилья.  Жилье  квартирного  типа  в  проектах  по  увеличению  количества  жилья  в  двух  самых  крупных  годах  —  Ханое  и  Хошимине  достигнет  более  90  %.  С  такими  факторами,  как  многочисленное  и  молодое  население,  рост  дохода  на  душу  населения,  спрос  населения  на  жилье  будет  расти.

2.  Состояние  рынка  недвижимости  Вьетнама

С  2011  до  середины  2012  года

Сектор  недвижимости  в  целом  и  рынок  недвижимости  в  частности  замер  после  финансового  кризиса  в  США  в  2007—2009  гг..  Политика  правительства  для  сдерживания  инфляции  в  2011  г.  ухудшил  состояние  рынка  недвижимости.  Премьер-министр  издал  резолюцию  №  02/NQ-CP  9  января  2011  г.  «О  сдерживании  инфляции,  стабилизации  макроэкономики  для  обеспечения  социальной  безопасности».  Резолюция  негативно  оказала  влияние  на  финансовую  систему  Вьетнама  и  косвенно  вызвала  трудности  для  всех  предприятий,  а  также  всей  экономики  Вьетнама. 

Государственный  банк  Вьетнама  издал  директиву  №1  «Об  осуществлении  валютно-банковских  операций  для  контроля  над  инфляцией,  стабилизации  макроэкономики  и  обеспечения  социальной  безопасности».  По  этой  директиве,  в  конце  2011  г.  кредитные  организации  снизили  процент  по  кредитованию  непроизводственного  сектора  до  16  %.  Эта  директива  также  повлияла  на  рынок  ценных  бумаг  и  рынок  недвижимости.  В  предыдущие  года,  компании  в  сфере  недвижимости  быстро  развивались  благодаря  использованию  банковских  кредитов,  а  банки  увеличивали  показатели  кредитования  с  2010—2011  гг.

Рисунок  3.  Прирост  процентов  по  кредитованию  [2]

Таблица  1. 

Средний  процент  межбанковского  кредита  (%)  [3]

Из-за  ужесточения  контроля  над  ростом  кредитования,  сектору  недвижимости  стал  труднее  находить  кредиты.  Банки  увеличили  привлекаемый  процент  кредитования  в  2011  г.  до  22  %,  краткосрочные  проценты  были  сравнены  с  долгосрочными  процентами.  Повышения  привлекаемых  процентов  привели  к  увеличению  повышения  процента  кредитования.  Высокий  контроль  над  кредитом  привел  к  уменьшению  количества  капитала  на  рынке  недвижимости  и  снижения  доверия  инвесторов.  Финансовые  затраты  предприятий,  торгующих  недвижимостями  также  резко  выросли.

Со  второй  половины  2012  г.  до  первой  половины  2013  г.

После  реализации  политики  ужесточения  контроля  над  ростом  кредитования  вся  экономика  потерпела  спад.  Особенно  политика  негативно  повлияла  на  сектор  недвижимости. 

По  отчету  четвертого  квартала  2012  г.  компании  CB  Richard  Ellis  (CBRE)  Вьетнама,  Хошимин  и  Ханой  имеют  более  28  000  и  20  500  предлагаемых  для  продажи  квартир  на  рынке.  Этот  избыток  может  исчезнуть  только  через  4—5  лет.  Однако  по  отчету  Министерства  строительства  в  настоящее  время  запас  квартир  всей  страны  составляет  более  16  000,  более  4000  малоэтажных  домов  и  около  26  000  м²  офиса  для  аренды.  В  связи  с  ростом  запасов  просроченный  долг  в  банках  в  2012  г.  резко  вырос  (на  8,6  %  по  данным  Центрального  банка).  Но  в  первом  квартале  2013  г.  Центральный  банк  объявил,  что  просроченная  задолженность  сократилась  примерно  на  6  %.

Рисунок  4.  Запас  квартиры  [1]

Рисунок  5.  Пропорция  просроченного  долга  [1]

Правительство  признало  трудность  настоящей  экономики  страны  из-за  просроченной  задолженности.  Именно  поэтому  правительство  официально  разрешило  отделить  сферу  недвижимости  от  непроизводственной,  29  мая  2013  г.  образовало  компанию  по  продажам  и  покупок  государственного  долга  с  уставным  капиталом  в  4,78  млрд.  долл.  США  для  решения  трудности  в  производстве,  и  особенно  помочь  сектору  недвижимости  за  счет  сокращения  процента  просроченного  долга  до  ниже  3  %.  Кроме  этого,  Государственный  банк  выпустил  30000  млрд.  вьетнамских  донгов  (1,5  млрд.  долл.  США)  капитала  для  кредитования  по  низким  процентам  (6  %),  чтобы  поддержать  граждан  с  низким  уровнем  доходов  и  государственных  работников  в  покупке  жилья  с  площадью  менее  70  м²  по  цене  ниже  15  млн.  вьетнамских  донгов  (750  долл.  США)  за  квадратный  метр  [1]. 

Компании  в  сфере  недвижимости  изменяли  проекты  с  многоэтажных  домов  на  малоэтажные,  изменяли  структуры  проектов  для  соответствия  с  политикой  правительства,  и  много  компаний  перешли  с  коммерческих  на  социальные  жилищные  проекты. 

Проблемы  на  рынке  недвижимости,  уменьшение  доверия  инвесторов,  нехватка  капиталов  из-за  повышения  контроля  банков  над  кредитованием  привели  к  снижению  цены  недвижимости,  так  как  компании  должны  были  находить  способ  для  ее  продажи.

Рисунок  6.  Процент  изменения  цены  вторичного  рынка  (%  изменения  к  прошлому  кварталу)  [1]

Рисунок  7.  Арендная  цена  роскошного  офиса  Азиатско-Тихоокеанского  региона  [1]

Цена  аренды  роскошного  офиса  во  Вьетнаме  считается  дорогим  по  сравнению  с  другими  странами  в  регионе,  такими  как  Малайзия,  Таиланд  и  Филиппин.  Однако  в  последнее  время  наблюдается  тенденция  к  снижению  цены  аренды  офисных  зданий  категории  A,  B  и  C.

Список  литературы:

1.Официальный  сайт  компании  коммерческой  недвижимости  CB  Richard  Ellis  (CBRE)  Вьетнама:  [Электронный  ресурс]  —  Режим  доступа.  —  URL:  http://www.cbrevietnam.com

2.Официальный  сайт  министерства  финансов  Вьетнама:  [Электронный  ресурс]  —  Режим  доступа.  —  URL:  www.mof.gov.vn

3.Официальный  сайт  государственного  банка  Вьетнама:  [Электронный  ресурс]  —  Режим  доступа.  —  URL:  www.sbv.gov.vn