Статья опубликована в рамках: LXVIII Международной научно-практической конференции «Научное сообщество студентов XXI столетия. ЭКОНОМИЧЕСКИЕ НАУКИ» (Россия, г. Новосибирск, 09 августа 2018 г.)
Наука: Экономика
Скачать книгу(-и): Сборник статей конференции
дипломов
ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ МЕТОДОМ СВОДНЫХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ
Одним из наиболее популярных объектов инвестирования в России и в мире является инвестирование в недвижимость. Данный вид вложений можно разделить на инвестирование в коммерческую нежилую недвижимость и жилую недвижимость. Нами был выбран первый вариант.
Для получения прибыли инвестор может пойти несколькими путями. Основные из них это перепродажа недвижимости через определенный период времени в связи с ростом рынка недвижимости, а также сдача недвижимости в аренду. В условиях данной работы инвестору необходимо выбрать склад в качестве объекта инвестирования в нежилую коммерческую недвижимость. Прибыль инвестором в первое время будет получена за счет сдачи склада в аренду разным юридическим лицам. Следовательно, величина дохода будет в первую очередь определяться площадью выбранного инвестором склада. Кроме того, при росте рынка коммерческой недвижимости, купленный склад можно будет продать. Следовательно, на величину итоговой прибыли от инвестиции будут влиять и другие параметры. Проведем данную оценку с помощью программного пакета «APIS».
В качестве объектов инвестирования будем рассматривать 6 коммерческих складов в разных районах города Санкт-Петербург. Каждый склад обозначен названием района, в котором он территориально располагается. Список представлен в табл. 1.
Таблица 1.
Список рассматриваемых инвестиционных объектов
|
№ склада |
Название склада |
|
1 |
Купчино |
|
2 |
Парнас |
|
3 |
Девяткино |
|
4 |
Шушары |
|
5 |
Кудрово |
|
6 |
Стрельна |
Цена покупки данных складов примерно одинаковая, следовательно, выбор необходимо сделать на основе следующих параметров:
- Yardage – площадь склада, кв. м.
- Cost – стоимость сдачи склада в аренду за кв. м, руб. (прибыль от сдачи в аренду).
- Distance – расстояние склада от центра города, км.
- Heigh – высота складского помещения, м.
Исходные данные представлены в табл. 2.
Таблица 2.
Исходные данные
|
Alternative |
Yardage |
Cost |
Distance |
Height |
|
Kupchino |
5500,0000 |
20000,0000 |
30 |
12,0000 |
|
Parnas |
7200,0000 |
16000,0000 |
40 |
9,0000 |
|
Devyatkino |
6600,0000 |
20000,0000 |
35 |
13,0000 |
|
Shushari |
6500,0000 |
17000,0000 |
45 |
12,0000 |
|
Kudrovo |
5000,0000 |
2500,0000 |
25 |
9,0000 |
|
Strelna |
5200,0000 |
24000,0000 |
35 |
11,0000 |
Опираясь на данные в табл.2, можно получить граничные значения каждого из признаков (min и max), а также среднее значение и стандартное отклонение. Эти значения представлены в табл.3.
Таблица 3.
Статистические характеристики
|
Attribute |
Min |
Max |
Mean |
StDev |
|
Yardage |
5000,0000 |
7200,0000 |
6000,0000 |
810,3497 |
|
Cost |
2500,0000 |
24000,0000 |
16583,3333 |
6797,1604 |
|
Distance |
25,0000 |
45,0000 |
35,0000 |
6,4550 |
|
Height |
9,0000 |
13,0000 |
11,0000 |
1,5275 |
Для обеспечения сопоставимости необходимо провести нормировку показателей, после чего можно продолжать анализ. В табл.4 представлены нормированные показатели для каждого из объектов.
Таблица 4.
Нормированные показатели
|
Alternative |
Yardage |
Cost |
Distance |
Height |
|
Kupchino |
0,2273 |
0,8140 |
0,7500 |
0,7500 |
|
Parnas |
1,0000 |
0,6279 |
0,2500 |
0,0000 |
|
Devyatkino |
0,7273 |
0,8140 |
0,5000 |
1,0000 |
|
Shushari |
0,6818 |
0,6744 |
0,0000 |
0,7500 |
|
Kudrovo |
0,0000 |
0,0000 |
1,0000 |
0,0000 |
|
Strelna |
0,0909 |
1,0000 |
0,5000 |
0,5000 |
После проведения процедуры нормировки для каждого признака определим порядок важности параметров на основе имеющейся экспертной оценки, то есть какие параметры являются более важными, а какие менее.
Для нас как инвестора площадь складского помещения более важна, чем его высота, так как площадь сильнее влияет на стоимость склада, по которой его в дальнейшем можно будет продать. Кроме того, цена аренды квадратного метра склада для нас более значима, чем расстояние от центра города до склада. Получаем:
Таким образом, основными показателями для нас являются площадь помещения и прибыль от аренды, а местоположение и высота помещения для нас менее важны.
После того когда были заданы показатели, а также весовые коэффициенты для них, может быть построен агрегированный показатель. На графике представлены значения полученного агрегированного показателя (рис. 1).
Рисунок 1. Оценки сводного показателя инвестиционной привлекательности
Статистические характеристики и надежность показателя представлена в табл. 5.
Таблица 5.
Статистические характеристики оценок сводного показателя
|
Aggregated index of alternative |
Min |
Max |
Mean |
StDev |
Rank |
|
Q(Kupchino) |
0,3446 |
0,6966 |
0,5435 |
0,1121 |
4 |
|
Q(Parnas) |
0,6267 |
0,9256 |
0,7451 |
0,0947 |
2 |
|
Q(Devyatkino) |
0,7165 |
0,8165 |
0,7685 |
0,0329 |
1 |
|
Q(Shushari) |
0,5410 |
0,6940 |
0,6478 |
0,0616 |
3 |
|
Q(Kudrovo) |
0,0000 |
0,2000 |
0,0500 |
0,0866 |
6 |
|
Q(Strelna) |
0,2727 |
0,8182 |
0,5409 |
0,1702 |
5 |
Итак, из представленных выше данных, в частности из рисунка 2, можно сделать вывод об инвестиционной привлекательности рассматриваемых нами коммерческих нежилых складов. Наиболее интересным для нас оказался склад, расположенный в Девяткино. Склад в районе метро Парнас также для нас привлекателен. Наименьшей инвестиционной привлекательностью обладает склад в Кудрово, несмотря на то, что он находится ближе всех к центру города.
С помощью программного пакета «APIS» и метода сводных показателей был построен рейтинг инвестиционной привлекательности нескольких равных по цене коммерческих нежилых помещений. Так мы получили объективную оценку, которую нельзя было получить, опираясь на значения отдельных характеристик.
Список литературы:
- Брусов П.Н. Современные корпоративные финансы. – Москва: КНОРУС, 2017. – С.338
- Дамодоран А. Инвестиционная оценка. Инструменты и методы оценки любых активов / Д. Липинский, И. Розмаинский. – Альпина Паблишер. – 2014. – С 1344.
- Ковалев В.В. Финансовый менеджмент: теория и практика / В. В. Ковалев. -3-е изд., - М.: ПРОСПЕКТ, 2013. – С. 1094.
- Ковалев В.В., Ковалев Вит.В. Финансовый менеджмент: учебное пособие. – Москва: Проспект, 2015. – С. 304.
дипломов
Оставить комментарий