УДЕРЖАНИЕ  НЕДВИЖИМОГО  ИМУЩЕСТВА:  ТЕОРИЯ  И  ПРАКТИКА

Лазаренкова  Ольга  Григорьевна

канд.  юрид.  наук,  доцент,  доцент  кафедры  гражданского  права  Северо-Западного  филиала  Российской  правовой  академии  Министерства  юстиции  Российской  Федерации,  РФ,  г.  Санкт-Петербург

E-mail: 

REAL  ESTATE  ENCUMBRANCE:  THEORY  AND  PRACTICE

Olga  Lazarenkova

candidate  of  Juridical  Sciences,  associate  professor  of  the  Department  of  Civil  Law,  Northwest    Branch  of  Russian  Law  Academy  of  Ministry  of  Justice  of  Russian  Federation,  Russia  Saint-Petersburg

АННОТАЦИЯ

  Автор  анализирует  ситуацию,  когда  в  отсутствие  четкой  регламентации  в  законе  вопроса  о  возможности  удержания  недвижимого  имущества  возникла  противоречивая  судебная  практика,  а  также  неоднозначно  этот  вопрос  трактуется  учеными-цивилистами.  Это  приводит  к  выводу  о  необходимости  совершенствования  правового  регулирования  этого  способа  обеспечения  исполнения  обязательств.

ABSTRACT

The  author  examines  the  situation  where  lacking  a  distinct  law  regulation  of  possibility  of  real  estate  encumbrance  the  contradicting  judicial  practice  has  appeared;  also  this  question  is  ambiguously  interpreted  by  civilists.  As  a  result,  it  is  necessary  to  improve  the  legal  regulation  of  this  performance  bond.

Ключевые  слова:  удержание  вещи  должника;  недвижимое  имущество;  государственная  регистрация  обременения  недвижимости.

Keywords:  retention  of  debtor;  real  estate;  state  registration  of  real  estate  encumbrance. 

Вопрос  о  возможности  удержания  недвижимого  имущества  является  одним  из  самых  дискуссионных  в  науке  и  неоднозначно  трактуемых  на  практике.  Это  связано  с  тем,  что  удержанию,  как  способу  обеспечения  исполнения  обязательств,  посвящено  в  общих  положениях  Гражданского  кодекса  РФ  всего  две  статьи  (ст.  359  и  ст.  360),  что  явно  недостаточно.  Также  Федеральный  закон  от  21  июля  1997  г  №  122-ФЗ  «О  государственной  регистрации  прав  на  недвижимое  имущество  и  сделок  с  ним»  [18]  не  содержит  исчерпывающего  перечня  ограничений  (обременений),  подлежащих  государственной  регистрации  и  признаков,  позволяющие  разграничить  такие  ограничения  (обременения)  с  теми,  регистрация  которых  не  требуется.  В  частности,  в  данном  законе  вообще  не  упоминается  об  удержании  недвижимой  вещи  должника.  В  совокупности  с  тем  обстоятельством,  что  нормы  о  праве  удержания  в  Гражданском  кодексе  РФ  сформулированы  неполно  и  нечетко,  возник  вопрос  о  том,  может  ли  являться  недвижимое  имущество  предметом  права  удержания. 

В  статье  359  ГК  РФ  прописано,  что  кредитору,  у  которого  находится  вещь,  подлежащая  передаче  должнику  или  указанному  им  лицу,  предоставлено  право,  в  случае  неисполнения  должником  в  срок  обязательства  по  оплате  этой  вещи  или  возмещения  кредитору  связанных  с  этой  вещью  издержек  и  других  убытков,  удерживать  ее  у  себя  до  тех  пор,  пока  соответствующее  обязательство  должником  не  будет  исполнено  [5].

Понятие  «вещь»  включает  в  себя  не  только  движимые,  но  и  недвижимые  вещи,  на  которые  распространяется  особый  правовой  режим.  Анализ  ст.  359  ГК  РФ  и  ст.  360  ГК  РФ,  регламентирующей  порядок  обращения  взыскания  на  удерживаемое  имущество,  позволяют  прийти  к  выводу,  что  никаких  ограничений  для  удержания  недвижимого  имущества  нет.  В  русском  дореволюционном  праве  предмет  удержания  толковался  более  узко.  В  Проекте  книги  пятой  Гражданского  Уложения  в  ст.  113  было  прописано  следующее  положение:  «Лицо,  обязанное  выдать  не  принадлежащее  ему  особливо  определенное  движимое  имущество,  вправе  удерживать  его  у  себя  в  виде  обеспечения  до  тех  пор,  пока  ему  не  будут  возмещены  произведенные  им  необходимые  или  полезные  издержки  на  имущество»  [13,  с.  360].  Современное  законодательство,  в  отличие  от  положений  русского  дореволюционного  права,  не  содержит  подобных  ограничений. 

В  связи  с  вышеуказанными  обстоятельствами,  судебная  практика  складывается  неоднозначно,  а  в  науке  до  сих  пор  среди  ученых  не  выработано  единой  позиции  относительно  того,  может  ли  недвижимое  имущество  выступать  в  качестве  предмета  удержания. 

Для  иллюстрации  противоречивой  судебной  практики  приведем  два  совершенно  противоположных  судебных  решения  за  2012  год:

Судебная  коллегия  по  гражданским  делам  Ростовского  областного  суда  оставила  в  силе  решение  Батайского  городского  суда  Ростовской  области  от  02  ноября  2011  г.,  который  отказал  в  иске  А.С.  к  К.  о  признании  права  на  удержание  квартиры.  Обосновывая  свою  позицию,  суд  указал,  что  он  исходит  из  того,  что  ст.  164  ГК  РФ  предусматривает  обязательную  регистрацию  сделок  с  недвижимостью,  что,  по  мнению  суда,  противоречит  существу  правоотношений,  возникающих  при  осуществлении  кредитором  права  удержания  имущества.  Статья  131  ГК  РФ  и  другие  законы  не  включают  право  удержания  в  перечень  обременении  недвижимого  имущества,  подлежащих  государственной  регистрации,  в  связи  с  этим  суд  делает  вывод  о  том,  что  изложенные  обстоятельства  не  позволяют  включать  в  круг  вещей,  которые  могут  служить  предметом  удержания,  недвижимое  имущество  [10].

В  другом  случае,  Одиннадцатый  арбитражный  апелляционный  суд  признал  за  ответчиком  право  на  удержание  результата  работ  по  договору  строительного  подряда  (жилой  дом  №  6  по  ул.  Волочаевской,  г.  Казани,  а  также  на  недвижимое  имущество,  расположенное  на  земельных  участках  в  виде  незавершенного  строительством  жилого  17-ти  этажного  дома  со  встроенно-пристроенным  нежилыми  помещениями),  но  отказал  истцу  в  удовлетворении  егог  требований  по  другому  основанию  [11]. 

Что  касается  недвижимых  вещей,  являющихся  таковыми  в  силу  закона,  в  частности,  морских  судов,  проблемы  не  возникает,  поскольку  статья  373  Кодекса  торгового  мореплавания  РФ  специально  регламентирует  право  удержания  судна  или  строящегося  судна  [7].  Положительным  примером  удержания  судна,  как  объекта  недвижимости,  может  служить  решение  по  делу  №  12-123,  вынесенное  2  августа  1996  года  судом  Приморского  края  и  явившееся  предметом  рассмотрения  в  кассационной  инстанции  —  в  Федеральном  арбитражном  суде  Дальневосточного  округа  [12]. 

  Приведенные  выше  ситуации  свидетельствуют  о  том,  что  в  ряде  случаев  судебная  практика  идет  по  пути  признания  в  качестве  предмета  права  удержания  объектов  недвижимости,  не  находя  для  этого  затруднений.  Вместе  с  тем,  налицо  и  противоположные  примеры.

Что  касается  ученых,  то  такие  из  них  как  И.  Исрафаилов,  Б.М.  Гонгало,  М.В.  Южанин,  Р.С.  Бевзенко  и  некоторые  другие,  полагают,  что  объекты  недвижимости  могут  выступать  в  качестве  предмета  удержания  [6,  c.  49;  4,  с.  136;  19,  с.  8;  8,  с.  17].  Иные  авторы,  к  числу  которых  относятся  М.И.  Брагинский,  В.В.  Витрянский,  Л.Н.  Якушина,  категорически  возражают  против  включения  в  круг  предметов  удержания  недвижимого  имущества  [2,  с.  120;  20,  с.  12]. 

Один  из  самых  известных  современных  исследователей  права  удержания  С.В.  Сарбаш,  также  склоняется  к  выводу  о  невозможности  удержания  недвижимости,  обосновывая  свою  позицию  тем,  что  ст.  131  ГК  РФ,  а  также  другие  законы  не  включат  право  удержания  в  перечень  обременений  недвижимого  имущества,  подлежащих  государственной  регистрации  [14,  с.  168].

Еще  более  категорична  в  своих  суждениях  Л.Н.  Якушина.  По  ее  убеждению  удержание  недвижимой  вещи  вообще  недопустимо  по  следующим  основаниям:

1.  удержание  значительно  снизит  оборотоспособность  недвижимых  объектов;

2.  существенно  усложнит  применение  права  удержания  на  практике  (все  сделки  с  недвижимостью  и  права  на  недвижимость  подлежат  государственной  регистрации),  так  как  будет  связано  с  дополнительными  затратами  как  финансового,  так  и  временного  характера;

3.  не  может  быть  предметом  права  удержания  недвижимость  и  потому,  что  закон  не  предусматривает  специальную  форму  для  удержания,  как  это  требуется  при  сделках  с  недвижимостью  [20,  с.  12]. 

С  позицией  С.В.  Сарбаша  и  его  сторонниками  не  соглашается  Б.М.  Гонгало,  справедливо  обращая  внимание  на  следующее  обстоятельство:  ни  ст.  131  ГК  РФ,  ни  ФЗ  «О  государственной  регистрации  прав  на  недвижимое  имущество  и  сделок  с  ним»,  не  содержат  исчерпывающего  перечня  ограничений  и  обременений  недвижимости,  подлежащих  регистрации  [4,  с.  137]. 

Аргументация  Н.В.  Южанина  сводится  к  следующему:  любое  удержание  должно  происходить  по  какому-либо  договору,  например,  аренды,  подряда,  и  только  в  отношении  чужой  вещи,  и  нет  никаких  ограничений  для  удержания  недвижимого  имущества  Основной  договор,  в  силу  которого  происходит  акцессорное  удержание,  является  основой  для  обращения  взыскания  на  предмет  удержания.  Если  «завладение»  недвижимостью  происходит  вне  всякого  договора,  но  при  наличии  судебного  решения,  это  будет  самозащита  [19,  с.  8]. 

Таким  образом,  мнения  ученых  по  этому  вопросу  расходятся,  анализ  же  нормативного  материала  дает  основание  утверждать,  что  удерживаться  может  как  движимая,  так  и  недвижимая  вещь. 

Если  традиционно  правом  удержания  можно  было  воспользоваться  в  таких  договорах  как  хранение,  перевозка,  комиссия,  подряд,  поручение,  то  в  настоящее  время  оно  стало  общегражданским  способом,  а  поскольку  в  гражданский  оборот  введены  новые  виды  договоров,  следует  полагать,  что  право  удержания  может  быть  применено  и  к  недвижимой  вещи  по  другим  видам  договоров.  Показательным  в  этом  плане  является  договор  ренты.  Данный  договор  направлен  на  охрану  слабозащищенной  стороны,  которой,  по  смыслу  законодателя,  является  получатель  ренты,  и  суды  в  основном  становятся  на  защиту  прав  получателя  ренты.  На  практике  же  не  редки  случаи,  когда  договор  расторгается  по  иску  получателя  ренты  без  достаточных  на  то  оснований.  Зачастую  в  таких  случаях  плательщик  ренты  понес  значительные  расходы  на  неотделимые  улучшения  недвижимой  вещи,  которые  не  всегда  представляется  возможным  вернуть.  Достаточно  эффективным  способом  защиты  прав  добросовестного  плательщика  рентных  платежей  может  оказаться  применение  института  удержания  к  данному  обязательству.  Если  ответчик  в  судебном  процессе  о  расторжении  договора  ренты  заявил  об  удержании  вещи  для  обеспечения  права  на  компенсацию  произведенных  им  улучшений,  это  должно  влечь  последствия,  предусмотренные  ст.  ст.  359,  360  ГК  РФ.  Представляется  правильным,  что  применение  в  этой  ситуации  права  удержания  в  значительной  мере  стабилизирует  рентные  отношения  и  сократит  злоупотребления  в  этой  сфере.  Право  удержания  может  с  успехом  применяться  и  по  другим  договорам,  связанным  с  возвратом  недвижимой  вещи,  на  которую  были  произведены  неотделимые  улучшения,  и  которые  должник  отказывается  возмещать  их  стоимость.  Например,  по  договору  аренды,  ссуды,  найма  жилого  помещения.  Вместе  с  тем,  несмотря  на  правомерное  применение  удержания  имущества  должника,  связанного  с  кредитором  обязательственным  правоотношением,  имеет  место  практика  предъявления  виндикационных  исков  к  кредитору.

  Подтверждает  это  и  небольшое  исследование,  проведенное  А.Н.  Тузовым,  который  ссылаясь  на  ряд  конкретных  судебных  решений  Московского  арбитражного  суда,  выявил  тенденцию,  когда  арбитражные  суды  удовлетворяли  виндикационные  иски  к  организациям,  которые  на  законном  основании  удерживали  имущество  истцов,  а  квалифицировали  действия  этих  организаций,  как  самоуправные.  В  решениях  суда  без  какой-либо  мотивации  указывалось  на  то,  что  удержание  по  ст.  359  ГК  РФ  к  рассматриваемым  случаям  не  относится.  В  связи  с  этим  у  автора  данной  статьи  возник  вполне  резонный  вопрос.  А  существует  ли  реально  данный  институт,  и  применим  ли  он  в  практической  деятельности,  или  же  это  просто  юридическая  фикция  [16,  с.  7]. 

Анализируя  сложившееся  положение,  у  автора  напрашивается  вывод:  очевидно,  из-за  неполного,  нечеткого,  правового  регулирования  этого  института,  суды  стараются  не  применять  нормы  об  удержании,  дабы  избежать  затруднительных  ситуаций,  когда  они  не  уверены  в  правомерности  применения  этого  обеспечительного  способа. 

Таким  образом,  поскольку  законодатель  не  исключил  недвижимое  имущество  из  объектов  права  удержания  (ст.  359  ГК  РФ),  но  обошел  вниманием  вопрос  о  необходимости  государственной  регистрации  удержания,  как  обременения,  напрашивается  вывод  о  возможности  применения  удержания  недвижимого  имущества  для  обеспечения  исполнения  обязательств,  но  имеется  необходимость  совершенствования  правого  регулирования  этого  института.  Если  у  ретентора  возникает  законное  право  владения  на  чужую  недвижимую  вещь,  необходима  государственная  регистрация  этого  обременения.  Как  было  уже  отмечено,  ряд  авторов  не  считают  это  препятствием  для  удержания  недвижимого  имущества,  мотивируя  тем  обстоятельством,  что  перечень,  содержащийся  в  Законе,  не  является  исчерпывающим.  Другие,  как  Р.С.  Бевзенко  вообще  считают,  что  возникновение  права  на  удержание  и  регистрационный  режим,  действующий  в  отношении  прав  на  недвижимость,  между  собой  никак  не  связаны.  Фактическое  обладание  недвижимостью  вполне  осуществимо  посредством  совершения  фактических  действий,  и  никак  не  связано  с  реестром  прав.  Сторонники  противоположного  взгляда,  по  его  мнению,  смешивают  фактическое  владение  недвижимым  имуществом  (физическое  господство  над  вещью)  и  право  владения  недвижимостью,  которое,  как  правило,  возникает  на  основе  соответствующей  записи  в  реестре  прав  на  недвижимое  имущество  [1,  с.  766—767]. 

Представляется,  что  подобная  неопределенность  порождает  различные  толкования,  поэтому  нормы  все-таки  нуждаются  в  доработке.

В  этом  контексте  заслуживает  внимания  предложение  В.В.  Витрянского,  высказанное  им  когда-то  в  процессе  обсуждения  Концепции  развития  гражданского  законодательства.  По  его  мнению,  выходом  из  этой  ситуации  явилось  бы  закрепление  на  законодательном  уровне  предлагаемой,  в  свете  разработок  по  совершенствованию  законодательства  в  области  государственной  регистрации  недвижимости,  концепции  об  учреждении  системы  отметок,  вносимых  в  Единый  государственный  реестр  регистрации  прав  на  недвижимое  имущество  и  сделок  с  ним,  которые  не  будут  являться  записями  о  государственной  регистрации.  К  числу  таких  фактов,  например,  предлагается  относить  случаи  беститульного  владения  недвижимостью,  когда  данное  обстоятельство  имеет  значение  владения  для  давности  [3,  с.  8—16]. 

Еще  один  выход,  —  это  использование  зарубежного  опыта.  В  одном  из  докладов,  сделанном  15  февраля  2002  года,  С.В.  Сарбаш  продолжал  отстаивать  свою  точку  зрения  о  невозможности  удержания  недвижимого  имущества  и  при  этом  сослался  на  свой  опыт  изучения  его  применения  в  Нидерландах.  По  его  словам,  голландцы  допустили  возможность  в  исключительных  случаях  использовать  для  удержания  и  недвижимость.  Для  того,  чтобы  участники  оборота  узнали  об  обременении  вещи,  на  объекте  недвижимости  вывешивается  листок,  где  указывается  о  том,  что  он  удерживается.  При  этом  С.В.  Сарбаш  высказал  сомнение,  по  поводу  пригодности  этого  метода  для  нашей  страны,  где  культура  населения  не  столь  высока,  а  значит  необходимо  либо  регистрировать  удержание,  либо  отказаться  вообще  от  удержания  недвижимости,  как  это  сделали  в  Германии  [15].

  Обращаясь  к  этому  опыту  Нидерландов,  следует  отметить,  что  речь  идет  не  о  необходимости  регистрационного  режима,  а  о  том,  как  в  отсутствие  правил  о  государственной  регистрации  формализовать  начало  удержания  вещи.  Ведь  именно  с  этого  момента,  момента  начала  удержания,  встанет  вопрос  о  возмещении  издержек,  понесенных  на  вещь  в  процессе  ее  удержания,  о  распределении  прав  и  обязанностей  сторон  в  правоотношении  по  удержанию.  Если  этот  момент  формализован,  и  кредитор  и  должник  будут  иметь  четкое  представление  о  том,  что  между  ними  возникло  обязательственное  правоотношение  по  поводу  удержания  недвижимой  вещи,  что  будет  способствовать  укреплению  правовой  позиции  кредитора. 

  Как  справедливо  указано  Е.П.  Марисиной,  необходимо  разграничивать  понятия  «право  удержания»  и  «удержание»,  поскольку  они  не  являются  тождественными  Право  удержания  —  это  обеспечительное  субъективное  гражданское  право,  а  удержание  —  это  осуществление  управомоченным  лицом  права  удержания,  то  есть  длящийся  процесс  его  реализации  [9,  с.  4]. 

Отсюда  следует  вывод  о  важности  определения  момента,  с  которого  начался  процесс  удержания.  Полагаем,  это  достижимо  путем  закрепления  в  законе  обязанности  кредитора  в  определенный  установленный  срок,  с  момента  неисполнения  обязательства,  то  есть  с  момента  возникновения  права  на  удержание,  уведомить  должника  о  том,  что  он  применяет  в  отношении  находящейся  в  его  владении  вещи  ее  удержание.  Такое  извещение  в  соответствии  новеллой  ГК  РФ  —  ст.  165.1  ГК  РФ,  вступившей  в  силу  с  1  сентября  2013  года  [17],  будет  иметь  значение  юридических  значимого  сообщения,  со  всеми  вытекающими  отсюда  последствиями. 

В  любом  случае,  неопределенность  в  вопросе  о  возможности  удержания  недвижимого  имущества  диктует  необходимость  совершенствования  правового  регулирования  в  этой  сфере. 

Список  литературы:

1. Бевзенко  Р.С.  Практика  применения  Гражданского  кодекса  части  первой  /  Под  общей  редакцией  В.А.  Белова.  М.:  Юрайт-Издат,  2009.  —  1161  с.
2. Брагинский  М.,  Витрянский  В.  Договорное  право.  Книга  первая.  М.:  Статут,  1999.  —  848  с.
3. Витрянский  В.  Пути  совершенствования  законодательства  о  недвижимом  имуществе  //  Хозяйство  и  право.  —  1999.  —  №  6.  —  С.  8—16.
4. Гонгало  Б.М.  Обеспечение  исполнения  обязательств  /  Б.М.  Гонгало.  М.:  Изд-во  Спарк,  1999.  —  152  с.
5. Гражданский  кодекс  РФ  /  [Электронный  ресурс]  —  Режим  доступа.  —  URL:  http://base.consultant.ru  /  (Дата  обращения  15.02.2014).
6. Исрафаилов  И.  Особенности  залога  жилых  домов  и  квартир  //  Хозяйство  и  право.  —  1996  —  №  11.  —  С.  48—50.
7. Кодекс  торгового  мореплавания  РФ  /[Электронный  ресурс]  —  Режим  доступа.  —  URL:  http://base.consultant.ru  /  (Дата  обращения  15.01.2014).
8. Лазаренкова  О.Г.  Право  удержания  и  самозащита  в  современном  гражданском  праве:  Автореф.  дис.  канд.  юрид.  наук.  СПб.,  2007.  —  24  с.
9. Марисина  Е.П.  Право  удержания  в  гражданском  праве  России:  Автореф.  дис.  канд.  юрид.  наук.  М.,  2008.  —  29  с.
10. Определение  Ростовского  областного  суда  от  9  февраля  2012  г.  по  делу  №  33—1660  //  [Электронный  ресурс]  —  Режим  доступа.  —  URL:  http://base.consultant.ru  /  (Дата  обращения  15.01.2014).
11. Постановление  Одиннадцатого  арбитражного  апелляционного  суда  от  21  февраля  2012  г.  по  делу  №  А  65-7172/2011  //  [Электронный  ресурс]  —  Режим  доступа.  —  URL:  http:  //  base.consultant.ru  /  (Дата  обращения  15.01.2014).
12. Постановление  ФАС  Приморского  края  от  2  августа  1996  года  ФОЗ  №  12-123  //  [Электронный  ресурс]  —  Режим  доступа.  —  URL:  http://www.kodeks.ru/noframe/com-arb-FASO.  (Дата  обращения  15.02.2014).
13. Проект  книги  Первой  Гражданского  Уложения  с  объяснительной  запиской  редакционной  комиссии  /  Под  ред.  И.М.  Тютрюмова.  СПб.,  1895.  —  696  с.
14. Сарбаш  С.В.  Право  удержания  как  способ  обеспечения  исполнения  обязательств.  М.:  Статут,  1998.  —  464  с.
15. Сарбаш  С.В.  Законодательство  о  способах  обеспечения  исполнения  обязательств  и  практика  его  применения  /  Электронный  ресурс]  —  Режим  доступа.  —  URL:  //  http  //  privlaw/ru/old/z0605002  1502.html.  (Дата  обращения  15  июня  2007).
16. Тузов  Н.А.  Удержание  имущества  —  действительное  право  или  фикция  //  Арбитражная  практика.  —  2001.  —  №  4.  —  С.  7—9.
17. Федеральный  закон  от  30  декабря  2012  года  №  302-ФЗ  «О  внесении  изменений  в  главы  1,  2,  3  и  4  части  первой  Гражданского  кодекса  Российской  Федерации»  /  [Электронный  ресурс]  —  Режим  доступа.  —  URL:  http://base.consultant.ru/  (Дата  обращения  15.02.2014).
18. Федеральный  закон  от  21  июля  1997  г.  №  122-ФЗ  «О  государственной  регистрации  прав  на  недвижимое  имущество  и  сделок  с  ним»  /  [Электронный  ресурс]  —  Режим  доступа.  —  URL:  http://base.consultant.ru  /  (Дата  обращения  15.02.2014).
19. Южанин  Н.В.  Удержание  как  способ  обеспечения  исполнения  обязательств  //  Юрист.  —  2003.  —  №  2.  —  С.  6—10.
20. Якушина  Л.Н.  Удержание  в  системе  способов  обеспечения  исполнения  обязательств:  Автореф.  дис.  канд.  юрид.  наук.  Казань,  2002.  —  17  с.